La crainte de la bulle refait surface

La peur de la surchauffe refait surface. Selon une récente étude d’UBS(1), le risque de bulle immobilière a gagné la capitale, à l’instar d’autres villes européennes comme Munich, Francfort ou Amsterdam. Un emballement est perceptible sur l’année dernière : «Francfort et Paris sont les deux exemples les plus frappants d’entrée dans la zone de risque de bulle, par rapport à l’année dernière », commente UBS. A l’inverse, le marché de Londres, une ville régulièrement mentionnée dans les zones à risque, «s’est considérablement apaisé», sortant même de la zone de risque de bulle pour la première fois en quatre ans. «Les investisseurs devraient rester prudents quand ils examinent des marchés immobiliers situés dans une zone à risque de bulle», prévient Matthias Holzhey, co-auteur de l’étude et Head of Swiss Real Estate Investments chez UBS.

Envolée des prix. D’après les chiffres des notaires, les prix de l’immobilier résidentiel ancien ont en effet déjà dépassé les 10.000 euros par mètre carré dans la capitale. Ils devraient afficher en novembre 10.300 euros, selon les notaires, laissant voir une augmentation de 8 % en un an. Sur l’ensemble du territoire, la hausse est moins franche en octobre: +5,1% pour les appartements et +2,7% pour les maisons sur un an, selon les Notaires de France. «A Paris, le marché est clairement surévalué. La surface achetable pour un ménage parisien moyen est en-dessous de sa moyenne historique: 35m² contre 50 m², convient Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. On retrouve des niveaux d’achat similaires à ceux du boom du début des années 1990, période précédant une correction importante du marché d’environ 30 % jusqu’à 1996. Mais on ne peut pas en déduire pour autant qu’il y ait une bulle comparable aujourd’hui ». D’autant que l’inflation des prix parisiens depuis 15 à 20 ans a, d’après lui, en partie été «compensée».

La bulle en question. La notion même de « bulle », qui réapparaît régulièrement pour évoquer l’état du marché français, est loin de satisfaire l’ensemble des experts et acteurs du marché. « Ce concept est flou : ses utilisateurs ne concordent pas sur les manifestations qui caractérisent la présence ou l’absence d’une ‘bulle immobilière’», explique Jacques Friggit, ingénieur général au Conseil général de l’environnement et du développement durable, à qui l’on doit la célèbre théorie du «tunnel»(2). «Parler de bulle dans un marché à cycle long, c’est une erreur d’analyse, estime quant à lui Laurent Vimont, président de Century 21 France. Paris est un marché atypique, où la demande est nombreuse et solvable, et alimentée par les Parisiens eux-mêmes ».

Reste que le marché du crédit est dans le viseur. « Du fait des faibles taux d’intérêt, les scores de l’indice ont augmenté dans toutes les villes de la zone euro», explique UBS. Sur ce point, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a dit récemment surveiller de près le niveau d’endettement des ménages ainsi que la solvabilité des emprunteurs. « Pour l’essentiel», Jacques Friggit pointe « l’effet inflationniste de l’évolution de l’environnement financier », à savoir la baisse des taux, l’allongement de la durée des prêts, et la « complaisance » à l’égard de l’endettement des ménages. Quid du déficit de foncier, et de nouveaux logements, souvent pointé du doigt ? « Sous réserve d’exceptions locales, l’envolée du prix des logements de 2000 à 2008, puis sa lévitation, ne sont pas dues à une insuffisance de construction. Toutefois, la différenciation locale du rythme de construction, nette de la croissance démographique, contribue à expliquer la différenciation de la croissance du prix des logements » (3), estime le spécialiste.

Quels scénarios à venir ? «Tant que les taux d’intérêt à long terme demeureront à leur bas niveau actuel, une poursuite de la « lévitation » du prix des logements par rapport au revenu par ménage est probable. Mais lorsque les taux d’intérêt à long terme remonteront à leur niveau historique, un retour vers le tunnelse produira, à un rythme qui pourra être rapide», estime Jacques Friggit. Difficile néanmoins de savoir quand le marché atterrira. « Si les taux restent bas, le marché devrait rester dynamique», assure de son côté Laurent Vimont, tout en concluant : « on n’a pas encore vu la fin de cycle dans ce marché décalé où la hausse alimente la hausse ».

(1) UBS Global Real Estate Bubble Index 2019

(2) Indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage

(3) Rapport « Prix immobilier - Evolution à long terme», 10 septembre 2019, http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html