Immobilier: la vague verte (2/2)

II. LES FONDS IMMOBILIERS SE METTENT AUSSI AU DIAPASON

Du côté des placements immobiliers, le constat est unanime : l’investissement socialement responsable a mis du temps à émerger. « Le secteur est en retard d’au moins cinq ans sur les valeurs mobilières », reconnaît Virginie Wallut, directrice de la recherche et de l’ISR immobilier de La Française Real Estate Managers. Il faut dire que cela fait maintenant plusieurs années que les OPCVM se sont mis au vert et que leurs gérants prennent en compte les critères extra financiers. Fin 2020, alors que le label d’Etat ISR, lancé en 2015, représentait déjà 350 milliards d’euros d’encours, celui pour les valeurs immobilières débarquait tout juste.

Un train de retard

Les actifs mobiliers et immobiliers sont pourtant partis du même point de départ. En 2015, le gouvernement se décide à accélérer le développement de l’investissement responsable en serrant la bride des investisseurs institutionnels et des sociétés de gestion. L’article 173-VI de la loi relative à la Transition énergétique pour la croissance verte (TECV) les obligent à communiquer auprès de leurs souscripteurs sur la façon dont ils prennent en compte les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) dans leur politique d’investissement ainsi que sur les moyens mis en œuvre pour contribuer à la transition énergétique et écologique. C’est un tournant : les institutionnels deviennent plus sensibles à l’ISR et plus exigeants sur les reportings des sociétés de gestion. Ces dernières, pressées par ces nouvelles normes et l’intérêt marketing grandissant des critères ESG,sont poussées à développer leurs gammes de produits responsables. Un cercle vertueux dont sont pourtant exclus les gérants immobiliers.

Car si la loi s’applique à tous les OPCVM de droit français ou étranger relevant de la directive UCITS et à certains Fonds d’investissement alternatifs (FIA) de droit français relevant de la directive AIFM 2, les SCPI et OPCI sont exemptés de ses obligations. Pour autant, les gérants immobiliers ne sont pas en roue libre. L’Observatoire de l’immobilier durable (OID) prédit même un effet synergique (5) : « Pour être en mesure d’analyser les risques et opportunités ESG-Climat liés à leur stratégie d’investissement, les investisseurs ont besoin de collecter des informations auprès des émetteurs ou SGP avec lesquels ils travaillent, écrivait-il dans un rapport sur l’ESG fin 2017. Les gestionnaires immobiliers devraient donc, par effet d’entraînement, se retrouver contraints de fournir de manière croissante des informations relatives à leurs pratiques et leur impact ESG-climat ». Pas une obligation donc, mais un très fort encouragement.

En parallèle, les constructeurs immobilier ont dû, eux aussi, apprendre à composer avec des normes de plus en contraignantes (RT 2012, RE 2020...). Quels facteurs expliquent donc le retard de l’ISR dans les placements immobiliers ? Pour Daniel While, directeur recherche & stratégie chez Primonial REIM, ce retard à l’allumage repose sur la nature même de l’activité des gérants, qui doivent assurer un travail de proximité : « A l’inverse de leurs homologues spécialisés sur les actions, les gérants immobiliers ne peuvent pas réaliser d’arbitrages en un clic. Ils héritent d’un actif et de son locataire, doivent le faire évoluer au quotidien et coordonner l’ensemble des parties prenantes, du gestionnaire au fournisseur d’énergie ».

Autre explication : la récupération des données. Que ce soit dans le résidentiel ou dans l’immobilier d’entreprise (qui regroupe tous les segments autre que le résidentiel comme les bureaux, les commerces, la logistique ou bien encore l’hôtellerie), les gérants sont dans le même bâteau. Ils témoignent tous de difficultés pour récupérer des données sur la consommation énergétique des parties privatives. « Les locataires ne veulent pas toujours faire remonter leurs données à leur propriétaire. Or, celui-ci n’a la main que sur celles des parties communes », relate Virginie Wallut, qui précise que ces difficultés se vérifient pour tous les secteurs, et surtout dans le résidentiel. Sans une vision exhaustive de la consommation et performance énergétiques de leurs actifs, difficile pour les gérants de procéder aux meilleurs arbitrages. Pour ne pas rester dépendants des utilisateurs de leurs biens, ils doivent utiliser les informations à leur disposition. « Les gérants savent bien traiter cette problématique, temporise Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Ils peuvent obtenir une estimation assez fine en développant des modèles de projection basés sur les relevés de consommation de l’ensemble de l’immeuble, ou en utilisant le DPE ». Elle concède toutefois que ces méthodes alternatives ne permettent pas d’obtenir des données aussi précises qu’un accès direct à ces informations.

Cahin-caha, les gérants immobiliers ont donc dû composer avec une réglementation de plus en plus pesante. La pression est montée d’un cran supplémentaire lorsque le marché s’est lancé dans la course au label ISR fin 2020.

Un label de plus ?

A la manœuvre de la déclinaison du label ISR pour l’immobilier, on retrouve l’Aspim, l’Association française de gestion, et le cabinet PwC, aux côtés du ministère de l’Économie, des Finances et de la Relance. Leur objectif: définir des critères communs permettant d’encadrer les pratiques des acteurs du secteur et surtout d’accélérer la rénovation du parc existant. L’enjeu est de taille car le taux de renouvellement des actifs anciens était seulement de 1 % à l’époque selon l’Aspim. Partant de ce constat, le label se veut finalement le moins exclusif possible. Pour embarquer un maximum de sociétés de gestion dans cet élan vert, il n’est pas réservé aux fonds qui investissent dans les actifs les plus vertueux. Au contraire. « Le label est un instrument d’accompagnement de la transition écologique du secteur, explique Pierre Chabrol, sous-directeur du financement des entreprises et du marché financier à la direction générale du Trésor. Ce qui compte, c’est le plan d’amélioration des actifs du point de vue des critères ESG que les sociétés de gestion doivent présenter ». Les chiffres de l’Aspim témoignent d’un engouement progressif : à fin juillet 2021, 26 fonds immobiliers étaient déjà labellisés ISR, pour un total de capitalisation de 23 milliards d’euros. Au 30 juin 2021, les SCPI labellisées ISR représentaient 12 % de la capitalisation totale et ont capté 21% de la collecte nette du deuxième trimestre. Sur les 22 OPCI grand public du marché, sept sont labellisés ISR, pour 64 % de l’actif net total.

Dans leur volonté de susciter l’adhésion autour de leur nouvel outil, les créateurs du label ont clairement fait le choix de la souplesse et de la flexibilité au détriment de la contrainte. Inutile de chercher des objectifs chiffrés dans le référentiel (sur les émissions de gaz à effet de serre des immeubles ou sur leur performance énergétique par exemple), il n’y en a pas. La principale contrainte des gérants en matière de reporting est la présentation annuelle d’un bilan de l’ensemble de leurs actifs sous gestion, répondant à huit critères – dont quatre au choix. « Ils doivent également noter leurs actifs en fonction d’une grille de critères qu’ils auront établie et présenter les plans d’améliorations qu’ils prévoient pour relever de 20 points la note des biens en-dessous de la moyenne », ajoute Véronique Donnadieu.

Problème : à chaque société sa propre grille. Certaines peuvent retenir une centaine de critères quand d’autres se contentent d’une vingtaine (pour une moyenne de 55 selon l’Aspim). Alors que le label visait à unifier les pratiques pour pouvoir mieux comparer les placements, cette hétérogénéité fait lever quelques sourcils. « Il faut des standards de marché car les sociétés de gestion ne mesurent pas toutes la même chose, ce qui complique la comparaison des produits pour les investisseurs particuliers », regrette Virginie Wallut qui reconnaît qu’harmoniser toutes les pratiques serait compliqué, au risque d’aboutir à une matrice inutilisable. « Toutes les manières d’analyser sont différentes. Il faut s’entendre sur ce que l’on met dans ‘ESG’ et ce pour chaque segment, sinon on n’y comprendra plus rien », ajoute-t-elle.

Comme pour son équivalent des OPCVM, le label ISR immobilier est octroyé pour une durée de trois ans. A la fin de cette période, il peut être retiré, mais quid des gérants qui ne respectent pas leurs engagements ? On peut craindre qu’ils continuent à utiliser le label comme argument commercial alors même qu’ils ne déploient aucune ressource pour atteindre leurs objectifs affichés. A l’Aspim on reconnaît ne pas avoir prévu cette situation dans les textes, mais en théorie rien n’empêche de retirer le label avant la fin des trois ans. « Il est tellement engageant pour les parties prenantes que le risque de greenwashing est faible, assure Véronique Donnadieu. Les distributeurs peuvent se reposer sur la garantie de l’Etat qui contribue à la fiabilité de ce label ». Du côté des conseillers, l’enthousiasme est certes présent mais semble encore modéré. « Bien que très jeune, le label encadre les pratiques et rassure les clients qui s’informent davantage et deviennent de plus en plus exigeants, explique Julien Wargny, président du cabinet de gestion de patrimoine Fennas. L’immobilier était tellement en retard en matière d’ISR que le label ne pouvait pas imposer de critères chiffrés dès sa première version ».

C’est donc en vert que l’immobilier fait sa rentrée en ce mois de septembre. Sous la pression d’une pandémie mondiale qui a mis les questions environnementales au centre de toutes les discussions, le gouvernement a décidé d’accélérer la transition écologique du secteur. Après plusieurs années de bonnes intentions et d’empilement de textes, la loi Climat doit donner une nouvelle impulsion à une dynamique qui prend son temps. Les placements immobiliers responsables ont enfin droit à la visibilité et crédibilité auxquels leurs gérants aspiraient depuis longtemps. D’autant que leurs sous-jacents sont déjà soumis à de lourdes contraintes réglementaires qui rend les actifs les plus récents très respectueux de l’environnement. De tous les côtés, l’immobilier vert trouve un nouvel élan. Il était temps.