«Réinventer la ville par la transformation immobilière: le capital-développement immobilier»

Un formidable mouvement de concentration urbaine est engagé à l’échelle de la planète. Les experts annoncent 3 milliards d’habitants supplémentaires dans les grandes métropoles du monde à l’horizon 2050. Engagé de longue date en Europe et plus particulièrement en France, ce mouvement a conduit à une situation urbaine que chacun s’accorde à considérer comme ne pouvant perdurer.

Alors que nos campagnes se vidaient, les villes se sont développées au cours des dernières décennies sur un modèle fonctionnaliste qui a principalement consisté à spécialiser les territoires par fonction, à reporter les activités productives en périphéries avec les conséquences observées aujourd’hui: un étalement urbain considérable, une asphyxie des transports et voies de circulation et une pollution insupportable, une fragmentation sociale qui a maintenu en cœur de ville les populations les plus aisées et renvoyé en banlieue, sous le poids d’un prix de foncier trop élevé, les classes sociales moins favorisées. Chacun – politique, urbaniste, sociologue, etc. – s’accorde à dire qu’il faut réinventer le modèle de développement de la ville durable, enjeu majeur de ce début de siècle.

Ceci intervient dans le contexte d’une profonde mutation de notre économie, qualifiée de troisième révolution industrielle par Jérémy Riffkin qui laisse dans son sillage quantité de friches industrielles ou d’immeubles tertiaires obsolètes au cœur des villes, offrant ainsi autant d’opportunités de recréer de nouveaux usages immobiliers et de répondre au défi précédent.

Face à ce mouvement très intense et rapide, les mécanismes habituels du marché, davantage habitués à traiter des fonciers immédiatement constructibles, s’avèrent cependant peu adaptés et impliquent des temps de redéveloppement très longs, obligeant d’ailleurs les pouvoirs publics à créer des instruments de portage.

C’est ainsi que s’est développé, comme une réponse adaptée à cette situation, le capital-développement immobilier. Son fonctionnement: acheter des biens à redéployer (bureaux obsolètes, friches industrielles…), leur inventer une seconde vie, les réhabiliter puis les revendre ou les conserver après avoir identifié un bailleur, un exploitant si l’actif a vocation à devenir un hôtel, une maison de retraite, une résidence étudiante ou une auberge de jeunesse. Cette activité permet de redonner vie et de valoriser des biens mis de côté par le marché au grand désespoir des élus locaux, au moment même où les besoins en hébergement en centre-ville n’ont jamais été aussi élevés.

Dans son modèle, et à la différence de la promotion immobilière, le capital-développement immobilier demande une immobilisation des fonds propres sur une longue durée (environ huit ans minimum) et avec une exposition au risque supérieure à celle de la promotion immobilière ou des foncières ou SCPI. Ce niveau de risque permet d’espérer des rendements à terme significativement plus élevés que ceux des produits immobiliers traditionnels offert aux particuliers sur le marché. Le modèle demande une extrême vigilance au moment de l’acquisition de l’immeuble ou du terrain à réhabiliter. La décote d’achat, liée au risque de redéveloppement, assure une partie de la plus-value à la revente et donc contribue à la rentabilité de l’investissement.

Ce métier exige savoir-faire et expérience, avec des équipes de gestion mêlant différentes compétences empruntées au monde du private equity, de la promotion immobilière et de l’asset management. La sélection des actifs, le choix de leur nouvelle destination ou de leur mode de commercialisation sont cruciaux. Cette mutualisation des différentes étapes nécessaires à un investissement immobilier contribue à réduire les coûts d’intermédiation et nourrit ainsi la rentabilité finale du projet.

Ce modèle ouvert et transparent se caractérise enfin par la nécessité et la garantie d’alignement des intérêts de toutes les parties prenantes de la chaîne, collectivités locales, propriétaires fonciers, investisseurs particuliers et bailleurs, notamment sociaux, condition sans laquelle les opérations de transformation ne pourraient être menées à leur terme.

Autrefois réservé aux investisseurs institutionnels, ce mode d’investissement se démocratise auprès des particuliers. Placée dans des fonds ad hoc et réglementés par l’Autorité des marchés financiers, leur épargne peut contribuer à accroître la capacité d’achat et de réhabilitation des biens. Ces produits peuvent également être intégrés dans des portefeuilles comme un PEA et peuvent apporter des avantages fiscaux (ISF ou impôt sur le revenu) en contrepartie de l’immobilisation des fonds propres à moyen terme.

Ce nouveau segment d’actifs, le capital-développement immobilier, vient donc utilement compléter les dispositifs traditionnels du marché et conjugue deux caractéristiques qui expliquent son succès: faire œuvre utile en offrant aux collectivités locales les moyens de «réinventer leur ville» et aux particuliers des rendements habituellement réservés aux professionnels.