Le marché de l’ancien suit une dynamique vertueuse

Depuis trois ans, le marché de l’immobilier ancien se redresse et suit une croissance soutenue après avoir connu d’importantes perturbations depuis 2007. Selon les chiffres publiés pour le premier semestre 2017, le nombre de transactions est en hausse, tout comme les prix. L’importante activité du secteur immobilier résulte essentiellement des conditions exceptionnelles de financement et de l’augmentation mesurée des prix, qui préservent le pouvoir d’achat immobilier des Français.

Transactions soutenues.

Les chiffres confirment la bonne santé du secteur immobilier. En comparaison avec le premier semestre 2016, les différents réseaux de professionnels observent une hausse des transactions comprise entre 10% et 16% sur le début de l’année. Sur les conséquences des élections présidentielles et législatives en France, les avis sont partagés. « L’élection présidentielle n’a suscité aucun attentisme particulier», analyse Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt. Avis que partagent également Orpi et le groupe Pelège. «Les acquéreurs semblent engagés dans une véritable quête immobilière, craignant une éventuelle hausse des prix et des taux d’intérêt dans les mois à venir», poursuit Yann Jéhanno. Mais de son côté, Laurent Vilmont, président de Century 21 France, estime que la période électorale et l’annonce d’une éventuelle refonte de l’impôt de solidarité sur la fortune ont induit un certain attentisme chez les investisseurs qui craignent un alourdissement de la fiscalité immobilière. Il n’empêche, dans certains réseaux d’agences, comme Laforêt, une accélération des intentions d’achat de 9% sur le début d’année est constatée.

Prix contenus.

Au plan national, les prix suivent une augmentation moyenne comprise entre 1,5% et 3,6%. Certes, ces chiffres présentent un écart important qui se justifie surtout par l’implantation inégale des réseaux d’agences sur le territoire. Toutefois, tous les acteurs du secteur immobilier reconnaissent que la tendance est à la hausse et qu’elle devrait se poursuivre sur la fin d’année. A quelques rares exceptions près (Bourgogne, Bretagne, Haute-Normandie…), le coût du mètre carré augmente en région et l’activité immobilière y est croissante. «Le maintien des prix de l’immobilier est une très bonne chose car, il ne faut pas s’y méprendre, le pouvoir d’achat immobilier est au maximum», commente Laurent Vimont.

Disparités géographiques.

Sans réelle surprise, l’échelle de prix varie sensiblement d’une région à l’autre. Ainsi, le prix au mètre carré se négocie en moyenne à 3.322 euros en région Provence-Alpes-Côte-d’Azur contre 1.205 euros en Limousin. L’évolution des prix sur les douze derniers mois est tout aussi fluctuante. L’Auvergne comptabilise la plus forte progression (+7,3%), lorsque les prix chutent de 4,9% sur la Côte-d’Azur.

Marge de négociation réduite.

Dans un secteur tendu, où l’offre a tendance à se raréfier et la demande à augmenter, la marge de négociation sur les prix à la vente recule de 0,30 point pour atteindre 4,5% sur le plan national. Les mises en vente ont diminué en moyenne de 3,9% sur l’ensemble du territoire et en Ile-de-France, et de 12,2% à Paris. Autrement dit, conscients de la tension qui règne sur le marché immobilier et redoutant une diminution de leur pouvoir d’achat si les taux venaient à remontrer, les acheteurs discutent de moins en moins les prix. Ils sont également prêts à davantage de concessions sur le bien recherché. De leur côté, «les vendeurs savent se montrer raisonnables sur les prix. Sur certains biens, les offres au prix affiché se révèlent même courantes», commente Laforêt dans sa note de conjoncture.

Délais en baisse.

Globalement, les délais de vente raccourcissent. Sur la France entière, selon les réseaux d’agences, ils varient en moyenne de 84 à 94 jours, ce qui ne représente qu’une faible variation en comparaison avec 2016. Le grand écart entre Paris et la province est éloquent puisque les chiffres du réseau Century 21 démontrent qu’il faut 58 jours pour qu’une transaction aboutisse sur la capitale contre 99 jours en région. «Les acheteurs prennent leur temps. Ils profitent pleinement des taux bas pour réaliser leur projet immobilier dans les meilleures conditions possibles», analyse Century 21.

Profil des acheteurs.

L’effet taux bas solvabilise de nombreux foyers à faibles revenus, ce qui explique qu’à l’échelle nationale, les employés et les ouvriers réalisent 40,5% des acquisitions. Des chiffres qui ne se vérifient pas à Paris, où les cadres supérieurs et les professions libérales sont surreprésentés puisqu’ils correspondent à 46% des acquéreurs parisiens alors que la proportion d’employés et d’ouvriers chute à 6,8%, selon l’étude Century 21. La tranche d’âge la plus représentée est celle des 30-40 ans, et ce de manière homogène sur l’ensemble du territoire.

Biens.

Le marché est porté par l’achat de résidences principales qui représente 73,3% des transactions réalisées par Century 21, en progression de 1,8% en comparaison avec le premier semestre 2016. Grâce aux taux bas, la surface des biens atteint son plus haut niveau avec une moyenne de 86,3 m2. En conséquence, les acheteurs empruntent davantage et peuvent acheter plus grand (+1,6 m2 sur 2017). A noter cependant que les opérations d’achat de résidences secondaires stagnent (6,4% des acquisitions en France) et l’investissement locatif recule de 7,1%.

Des taux favorables.

Le budget et les moyens de financement varient peu sur cette dernière année. En revanche, le recours à un crédit augmente très significativement puisqu’en 2017, 86% des personnes ont emprunté pour financer leur résidence principale, contre 77% l’année précédente, selon le sondage réalisé par l’institut Ifop pour le réseau Optimhome. Pour sa part, Century 21 note un allongement de la durée de financement qui, de 19,8ans en 2016 est passée à 20,3 ans au premier semestre 2017. Toutefois, l’ensemble des acteurs immobiliers observent une légère hausse des taux depuis le début d’année. Ainsi, «l’augmentation, suffisamment légère pour être encore supportable au plus grand nombre, réduit doucement le nombre de primo-accédants », relève Cafpi qui a publié récemment son baromètre des taux de juin 2017.