Immobilier ou obligataire, pourquoi choisir?

L’année 2023 marque le retour en grâce de l’obligataire. Longtemps délaissées par les investisseurs, les obligations, stimulées par le contexte économique, se retrouvent sur le devant de la scène des allocations d’actifs, parfois au détriment des investissements immobiliers, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il est toutefois utile de rappeler que ces deux classes d’actifs ne s’affrontent pas dans la même catégorie et ne remplissent pas les mêmes fonctions patrimoniales.

Des performances au coude-à-coude…

Après une décennie difficile pour le marché obligataire, avec des rendements qui n’ont cessé de baisser, le contexte économique fin 2022 – politiques monétaires restrictives, risque de récession et hausse des taux directeurs – redonne de l’attrait à ce marché. Il importe d’opter pour une diversification raisonnable entre les titres d’entreprises, la dette souveraine ou d’entreprise, les fonds datés, etc. Pour un niveau de risque faible, il est préférable de s’orienter vers la dette souveraine, dans la mesure où le risque de défaut d’un Etat reste plus limité, mais l’accès à ce type de dette n’est pas aisépour un investisseur particulier. Un investisseur soucieux d’obtenir du rendement ne doit pas oublier la mécanique de base des marchés: si le rendement augmente, c’est que le risque de défaut des émetteurs grimpe lui aussi. Or le contexte inflationniste, consécutif d’abord à la sortie du Covid, puis à la guerre en Ukraine, a poussé à la hausse le rendement des obligations. Les produits obligataires accessibles au grand public offrent, en ce début 2023, des rendements cibles compris entre 3 % et 5 %, avec une prise de risque moyenne.

Dans le secteur immobilier, les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,53 % en 2022, peu ou prou similaire aux rendements des obligations d’entreprises. Et, contrairement aux obligations, les loyers des supports immobiliers, notamment dans le tertiaire, seront revalorisés, protégeant ainsi les épargnants de l’érosion monétaire que constitue l’inflation. Notons, pour l’exemple, que l’indice Ilat en vigueur dans les baux tertiaires en France a augmenté en rythme annuel de 5,88 % au troisième trimestre 2022.

Par ailleurs, contrairement aux obligations, l’immobilier peut se financer via l’effet de levier, ce qui lui confère une marge d’action plus large pour la période à venir. L’effet de levier pour les SCPI peut agir sur deux niveaux: d’abord par le biais d’un crédit levé par l’investisseur et par le biais de la société de gestion, qui peut consentir dans une certaine limite à réaliser des investissements à crédit. Enfin, les SCPI sont de façon générale assez peu endettées, avec un plafond réglementaire maximum à 40 %. Cependant, il faut reconnaître qu’une baisse des taux d’empruntserait bienvenue à moyen terme, afin de redonner aux investisseurs et aux sociétés de gestion une latitude plusgrande.

… des secteurs inégalement accessibles…

La différence notable entre ces deux classes d’actifs – les obligations et l’immobilier – tient, pour les investisseurs particuliers, dans la disparité des conditions d’accès. Les investisseurs particuliers restent exclus de certaines grandes émissions obligataires. Ils peuvent à la limite se diriger vers des fonds obligataires datés, notamment dans le cadre de l’assurance-vie. Comme leur nom l’indique, ces fonds procèdent à des achats d’obligations sur une maturité commune fixée en amont. Ils offrent aujourd’hui un rendement moyen entre 3,5 % et 4 % pour la notation investment grade (IG)et pour une échéance de trois ans. Autre type de fonds accessible aux particuliers: les portefeuilles d’obligations tenus par des gérants de fonds. La prudence est de mise pour cette option, l’inflation imposant une gestion fine face à de multiples aléas et à une incertitude sur l’évolution destaux à moyen terme, renforcée ces derniers jours par la crise bancaire.

Le marché obligataire offre donc moins de possibilités de diversifier son patrimoine que l’immobilier qui dispose d’une multitude de solutions d’investissement (SCPI, organisme de placement collectif immobilier – OPCI–, SCI,crowdfunding immobilier…), de thématiques (résidentiel, tertiaire, logistique, santé, commerce, hôtellerie…) et de dispositifs de souscription (démembrement, requalification ou rénovation d’un bien…).

On peut toutefois concéder à l’obligataire une plus grande portée internationale, l’immobilier requérantuneexcellente expertise terrain,voire une présence sur place, quand acheter des obligations d’une société étrangère se révèle beaucoup plussimple et ne nécessite pas le déplacement oul’implantation sur long termed’équipeslocales.

… et des objectifs distincts

L’immobilier géré (SCPI, SCI en assurance-vie…) est par définition un actif réel et un produit purement patrimonial. Il s’inscrit dans des dynamiques de long terme: transmission, succession, quel que soit son mode de détention. Preuve en est sa capacité à absorber les crises et à se montrer résilient dans la durée. C’est aussi le parfait produit qui permet de mettre ses revenus en pilotage automatique sur l’inflation.

Par opposition, le marché obligataire est à envisager pour l’investisseur particulier comme un produit de court terme, qu’il faut gérer, avec un risque de défaut qui augmente au fil du temps. La plupart des gérants d’actifs s’accordent à privilégier les faibles ou moyennes maturités, à échéance de trois à cinq ans maximum car, au-delà de ce délai, le couple rendement/risque devient souvent moins intéressant; il faudra prendre plus de risques pour un gain en rendement qui ne suit pas la même accélération.

En conclusion, une diversification optimale implique de tirer parti des avantages de ces deux classes d’actifs. Le «time to market» de l’obligataire doit être saisi, mais conjugué aux avantages uniques, notamment en termes d’arme anti-inflation, des placements immobiliers.

, A retenir

Rendement:match nul en ce début 2023, avec des rendements cibles compris entre 3 % et 5% pour les produits obligataires (pour une prise de risque modérée en obligations d’entreprises), et 4,53 % pour les SCPI et autour de 4 % pour les SCI en assurance-vie.
Diversification:victoire de l’épargne immobilière, avec un large éventail de classesd’actifs (résidentiel, tertiaire, thématiques comme la santé…) et de véhicules (SCPI, SCI en assurance-vie, club deals,crowdfunding…).
Accessibilité:victoire de l’épargne immobilière, plus accessible que les fonds obligataires, notamment pour le grand public, car, pour les particuliers, l’offre se limite souvent aux fonds obligataires datés.
International:victoire de l’offre obligataire, qui a une plus grande portée internationale, via les sociétés et marchés de la dette étrangère, quand l’immobilier requiert une expertise terrain et le déploiement d’une équipe qualifiée sur place.
Durée : plutôt courte pour les produits obligataires (trois à cinq ans maximum), dans un contexte d’incertitude, et plus longue pour l’immobilier (huit ans minimum), qui reste également un produit de transmission.
Fiscalité:victoire de l’offre obligataire, essentiellement soumise à la flat tax ou à la fiscalité de l’assurance-vie. L’immobilier est plus taxé généralement (IR, prélèvements sociaux, IFI), sauf en cas de détention longue et sauf les abattements progressifs sur les plus-values.