Les prix de l’immobilier pourraient baisser de 5% à fin 2023

Déjà une réalité en région parisienne, la baisse des prix de l’immobilier devrait se généraliser cette année selon la dernière étude «France – Immobilier résidentiel» du Crédit Agricole publiée le 19 juin.

Dans la capitale, les prix des logements anciens sont déjà dans le rouge depuis plusieurs mois et ont baissé de 2% sur un an au premier trimestre 2023. Sur la même période, ils ont commencé à baisser en Île-de-France (-0,6% sur un an) alors qu’ils restent positifs en province (+3,9%).

Au niveau national, le Crédit Agricole prédit une baisse des prix de 1% en moyenne annuelle cette année. A fin 2023, le repli serait tout de même «de l’ordre de -4% à -5% sur un an (de décembre à décembre)».

La banque estime que les «fondamentaux» du marché demeurent robustes, en raison notamment d’une démographie relativement solide, de la volonté des Français de devenir propriétaire alors que «65% des ménages le sont contre 70% en moyenne dans l’Union européenne» et d’un phénomène de «décohabitation (progression du nombre de ménages célibataires ou divorcés)».

De 1,8% à 4%

Des effets conjoncturels devraient toutefois l’emporter à court terme, selon le Crédit Agricole. Avec pour premier coupable la hausse des taux liée au durcissement monétaire mené par la Banque centrale européenne dans un contexte de flambée de l’inflation. Le rendement de l’obligation souveraine française à 10 ans resterait proche de son niveau actuel de 3% cette année et le taux moyen du crédit à l’habitat (y compris coût de l’assurance) ressortirait à 3,7% en moyenne en 2023 et à 4% en fin d’année alors qu’il pointait à 1,8% début 2022. «Depuis un an, la hausse des taux de crédit habitat conduit à une réduction d’environ 32.000 euros du montant empruntable par un acheteur moyen, soit -12% environ», estime la banque.

La baisse des ventes dans l’ancien, attendues à 950.000 sur l’année (-15%), et la mise sur le marché de nombreuses passoires thermiques pèseront aussi sur les prix, selon le Crédit Agricole.

-3,1% aux Etats-Unis

La banque considère malgré tout que les risques sur les crédits à l’habitat sont limités. «Nous ne sommes pas a priori dans un processus de bulle immobilière», estime-t-elle. Et les indicateurs lui semblent rassurants : le taux d’effort (remboursement du crédit/revenu) est stable autour de 30%, les taux d’encours douteux devraient rester très mesurés en 2022-2023 et la production de crédit est largement à taux fixe (plus de 99% sur 2020 et 2021).

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Une situation plus favorable que celle observée dans les pays du nord de l’Europe, qui n’empêchera sans doute pas pour autant le retournement. Aux Etats-Unis, il semble bien engagé. Selon les chiffres publiés jeudi par l’Association nationale des agents immobiliers (NAR), le prix médian des logements anciens dans le pays a baissé de 3,1% en mai sur un an. Une première depuis 11 ans.