Le « data center » réveille l’immobilier

A la croisée de l’immobilier et de l’infrastructure émerge un actif que de plus en plus d’institutionnels lorgnent. Les data centers sont historiquement des centres de stockage stratégiques pour de nombreux acteurs de l’économie traditionnelle (opérateurs téléphoniques, entreprises informatiques, banques, assureurs, etc.), avant de devenir un support à toutes les entreprises du numérique. « On estime la valeur mondiale de ces actifs à 80 milliards de dollars, rapporte Henry de la Brunetière, expert immobilier et référent data center chez BNP Paribas Real Estate (RE). D’ici à 2026, ce volume devrait croître de 31 milliards de dollars. » Le trafic de la donnée avance à toute vitesse. Le déploiement de la 5G et l’usage d’outils digitaux poussés par le travail à distance (Teams...) renforcé par cette crise, ou encore l’évolution des modes de divertissement (Netflix, streaming...) « obligent à pouvoir stocker ces données tout en offrant une ‘latence’ (délai d’interruption de la connexion) ultra-courte », résume Pierre-Louis Dumont, directeur data centers solutions chez CBRE Europe continentale. Reste que le marché mondial et européen en particulier est en sous-offre et que le USA Patriot Act pousse les entreprises européennes à rapatrier la localisation de leurs centres de données sur leur sol afin d’en assurer la confidentialité.

Peu connu

Mais un data center coûte cher à construire : « En France, entre 9.000 et 15.000 euros/m2 (avec redondance de fibres et de lignes à haute tension électrique compris), là où une surface identique en entrepôt frigorifique coûte environ 800 euros/m² », compare le spécialiste de BNP Paribas RE. Groupes électrogènes, systèmes de refroidissement, sécurité anti-intrusion... sont autant de services incontournables. Si l’actif est coûteux, il rapporte « entre 7 % et 15 %, selon le niveau de de services (salle nue jusqu’à la mise à disposition d’un contrat de maintenance) », ajoute-t-il. Soit des taux de rendement qui projettent cet actif bien loin devant les traditionnels bureaux (entre 2 % et 4,5 %), moyennant des contrats de location qui peuvent s’étirer jusqu’à 10-12 ans.

Certains opérateurs venus de la sphère financière n’ont pas hésité à sauter le pas. Le premier à donner le coup d’envoi a été CalPers qui, avec Global Innovation Partners, montait en 2004 Digital Realty Trust, devenue entre-temps une foncière cotée (Reit). « Récemment, KKR, GIC Partner (fonds de Singapour) ou encore Infravia ont indiqué leur intention de se déployer sur le marché européen », rappelle Pierre-Louis Dumont. En juin, KKR annonçait le lancement en Europe de Global Technical Realty. « Le gestionnaire américain va investir un milliard de dollars d’‘equity’ en puisant dans un de ses fonds d’infrastructures », détaille-t-il. En ajoutant les lignes bancaires, quelque 2,5 milliards d’actifs seront ainsi financés.

Dans l’Hexagone, l’assureur Axa France s’est très tôt intéressé à cette classe d’actifs qu’il considère comme un sous-jacent immobilier alternatif. L’idée : injecter du rendement à son actif général. Il y a deux ans, le groupe met la main, via Axa IM Real Assets, sur Data4, le leader européen. En mai dernier, une étape est franchie en ouvrant le capital de Data4 à un pool d’institutionnels dont PFA (prise de participation de 20 %), l’un des plus importants fonds de pension danois. « Sur les cinq ans à venir, 650 millions d’euros seront investis, annonce Timothé Rauly, global head of fund management d’Axa IM Real Assets. Nos sites comportent 123 hectares de réserves foncières dotées de 200 mégawatts d’électricité disponibles ». De quoi voir venir.

Autre signe de l’ouverture du marché, « des acteurs immobiliers traditionnels se positionnent, observe Pierre-Louis Dumont. La foncière britannique d’immobilier industriel Segro est devenue, grâce à ses implantations idéalement situées, le principal développeur de centres de données au Royaume-Uni ». En France, Argan pourrait suivre ses pas. « Nous avons réhabilité un actif mixte (logistique/messagerie), relate Francis Albertinelli, directeur administratif financier d’Argan. Implanté en Ile-de-France, sa location a séduit un exploitant de ‘data center’, avec lequel nous avons signé un bail de long terme (au-delà de 12 ans). Nous pourrions développer, avec lui ou ses concurrents, d’autres centres de ce type. » Et passer d’un loyer moyen de 50 euros/m2 annuels à au moins plus du double. De quoi réveiller les taux de rendement servis aux investisseurs.