Bien construire un patrimoine immobilier

Situation civile et financière

Le couple Delacroix a deux enfants mineurs. Madame Delacroix est laborantine et gagne annuellement 25.000 euros net. Son mari est quant à lui cadre et émarge à 50.000 euros net par an. Le couple dispose d’un appartement en location nue dont le bénéfice foncier est de 5.000 euros (revenus locatifs de 6.996 euros). Ces revenus génèrent une fiscalité annuelle de 6.444 euros comprenant les charges sociales qui grèvent leurs bénéfices fonciers (17,2 %). Des liquidités sont disponibles à hauteur de 35.500 euros.

Situation patrimoniale

Ils sont propriétaires de leur résidence principale. Leur premier investissement locatif est également en cours de remboursement, avec une échéance mensuelle de 435 euros. Ils n’ont aucune réduction d’impôt entrant dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales (10.000 euros).

Investissement souhaité

Cette famille souhaite construire un patrimoine immobilier pouvant générer des revenus à terme et, le cas échéant, diminuer leur pression fiscale. Bien entendu, le couple cherche à apporter une sécurité financière maximale en cas de disparition de l’un d’eux.

Réflexion

Derrière le vocable « immobilier », il est question à la fois de l’immobilier neuf et de l’immobilier ancien. Une fois ce nouvel investissement réalisé, il convient de louer ce patrimoine afin d’en diminuer le coût final. Il est entendu que la totalité des revenus locatifs bénéficiaires seront taxés au barème progressif de l’impôt et qu’ils subiront au cours de leurs locations nues les charges sociales (CSG-CRDS) pour une valeur de 17,2 %.

Il existe plusieurs dispositifs fiscaux (Malraux, Pinel rénové, Monument historique, Déficit foncier…) pour l’acquisition d’un bien ancien à rénover, et bien sûr également pour l’acquisition d’un bien neuf dans le cadre du dispositif Pinel neuf. Prévues par le législateur, ces opérations permettent des économies fiscales, avec des contreparties en termes de location, de détention et de secteurs géographiques. Ces aides sont distribuées sous forme d’économies d’impôt sur le revenu.

Monsieur et madame Delacroix disposent de 35.500 euros de liquidités, ce qui les oblige à recourir à l’emprunt pour acheter un bien immobilier. Les taux bancaires étant assez hauts, surtout en 2023, il conviendrait de financer cette nouvelle acquisition à l’aide d’un apport qui permettra au dossier bancaire d’être accepté. Nous imaginerons donc qu’une partie de cet apport servira à régler les frais de notaire.

Le patrimoine ainsi financé répond à leur souhait de protection en cas de décès. En effet, l’assurance décès invalidité liée au financement bancaire couvrirait la dette protégeant ainsi les ayants droit. En cas de décès des investisseurs et après le passage des droits successoraux, les héritiers pourront alors jouir des revenus locatifs et du patrimoine ainsi payé.

Concrètement, il existe aujourd’hui plusieurs dispositifs d’investissement répondant au cahier des charges et à la pression fiscale des époux Delacroix :

• le Pinel neuf avec un taux plein ou réduit,

• le Pinel ancien ou rénové optimisé au déficit foncier avec un taux réduit.

Les autres dispositifs ne sont pas adaptés à ces investisseurs car il faudrait un niveau d’imposition plus élevé pour que l’investissement soit rentable.

Préambule utile sur la réglementation du dispositif Pinel : depuis 2023, les taux Pinel ont été revus à la baisse, sauf sous certaines conditions, développées plus bas.Ce dispositif est éligible aux bâtiments neufs ainsi qu’aux bâtiments anciens.

Pinel réhabilité (à taux réduit)

S’agissant des bâtiments anciens et afin qu’ils puissent être éligibles au Pinel réhabilité, les biens ne doivent pas respecter, avant travaux, au moins quatre des 15 critères de décence (ils sont répertoriés dans l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et au moins six des 12 critères de performance énergétique (ils sont fixés par l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003).

Après travaux, les 15 critères de décence et les 12 critères qui concernent la performance énergétique devront être respectés.

Pinel+ neuf (à taux plein)

Les promoteurs qui construisent des bâtiments neufs peuvent, sous certaines conditions coercitives, construire des logements dont le taux de réduction Pinel serait le même que celui de 2022, ce que nous appelons désormais, depuis le 1^er janvier 2023, le Pinel+.

Ces critères coercitifs sont définis par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 et concernent des obligations de surface, d’espaces extérieurs privatifs, ainsi que des critères environnementaux et de performances énergétiques.

Les autres logements neufs qui ne satisfont pas aux critères ci-dessus exposés basculent quant à eux dans le dispositif Pinel 2023 dont les taux sont réduits. L’inquiétude des promoteurs réalisant des logements neufs est de ne pas pouvoir répondre, pour tous les logements d’un immeuble, aux critères précédemment indiqués. Conséquence : les appartements éligibles au taux « plein » se vendront, mais pas forcément les appartements à taux « réduit ». Il s’agit aujourd’hui d’un problème très concret qui est sur la table des promoteurs immobiliers, expliquant la rareté de l’offre immobilière à taux plein.

Pour mémoire

• Le Pinel+ conserve donc les taux de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés respectivement de 6, 9 et 12 ans.

• Le Pinel à taux réduit dispose de taux en 2023 de 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour les mêmes engagements que le Pinel+.

• Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier permet, sur une partie des travaux, de diminuer ou annuler un bénéfice foncier. Le double avantage : l’avantage sur la fiscalité des bénéfices fonciers avant la livraison de l’immeuble, ainsi que la réduction Pinel intervenant alors à la livraison de l’immeuble (déclaration d’achèvement des travaux). Son taux sera celui du taux réduit comme indiqué plus haut.

Etude de cas

Il est indispensable de rappeler l’importance de s’assurer que les clients ont la capacité d’être financés, en tout premier lieu.

Les revenus mensuels du couple sont de 6.250 euros (ce chiffre est obtenu en additionnant le revenu annuel de madame Delacroix, soit 25.000 euros, et le revenu annuel de monsieur Delacroix, soit 50.000 euros). Le total étant ensuite divisé par 12 mois.

Le revenu locatif existant (6.996 euros/an) procure au couple Delacroix 583 euros par mois.

Attention : la banque finançant la future acquisition pondérera les revenus locatifs à hauteur de 60 % en moyenne, soit 349,80 euros par mois.

Le revenu global mensuel pris en compte par la banque sera de : 6.599,80 euros (6.250 euros + 349,80 euros)

La capacité d’endettement qui sera préconisée par la banque est de 6.599,80 x 30 % = 1.979,94 euros/mois. Il faut, bien évidemment, soustraire les emprunts du couple pour trouver la capacité réelle d’endettement, soit : 1.979,94 - 435 = 1.544,94 euros/mois

Ainsi, cette somme permet d’emprunter sur 25 ans au taux de 3,73 % assurance comprise, un montant de 301.132 euros.

Afin de ne pas atteindre les limites d’emprunt de monsieur et madame Delacroix, il est souhaitable de leur proposer une opération avoisinant les 200.000 euros, ce qui leur laisse encore une capacité d’emprunt future.

Maintenant, il s’agit de trouver aux époux Delacroix une solution adéquate leur permettant à la fois d’emprunter et d’investir dans un bien de qualité éligible aux deux dispositifs (Pinel neuf et Pinel ancien optimisé au déficit foncier) et de comparer les différents éléments chiffrés.

Nous allons donc bâtir un tableau comparant les avantages fiscaux entre les deux dispositifs en tenant compte du fait que les époux Delacroix se situent à une tranche marginale d’imposition de 30 % avec 5.000 euros de bénéfices fonciers. L’objectif est de mettre en évidence, pour un même montant d’investissement de 200.000 euros, le dispositif fiscal qui contribue à générer la plus haute économie d’impôt et cela en partant de l’hypothèse d’un engagement locatif de neuf ans.

Dans ce tableau comparatif (voir ci-dessous), nous allons considérer que le Pinel neuf bénéficiera du taux plein à 18 % pour neuf années de location nue et que le Pinel ancien sera au taux réduit de 15 %, également sur neuf années de location nue.

Analyse du tableau

Nous constatons que le gain fiscal avec le Pinel ancien à taux réduit de 15 % est supérieur de 8.260 euros par rapport au Pinel + au taux de 18 %.

En effet, l’impact des travaux sur le revenu global ainsi que l’avantage fiscal sur le bénéfice foncier existant permettent un avantage fiscal cumulé plus important. Ce gain fiscal supplémentaire compense largement le taux réduit du Pinel réhabilité.

De plus, le Pinel réhabilité se situe en centre-ville car l’opérateur achète des immeubles existants. Le promoteur qui construit des bâtiments neufs a besoin de terrains qui sont par nature en périphérie des villes. L’immobilier obéit à la règle de l’importance de l’emplacement, aussi bien pour la revente que dans le cadre d’une location, règle parfaitement respectée avec le dispositif Pinel réhabilité. Aussi, il est important de rappeler que le promoteur réalisant de l’immobilier neuf ne doit pas dépasser un prix de vente à 5.500 euros/m².

Soulignons que la différence importante réside dans le fait que l’opérateur en Pinel réhabilité peut commercialiser des appartements à un prix supérieur à 5.500 euros/m², ce qui lui permet de proposer une offre immobilière dans les grandes villes. Le dépassement de ce plafond n’est pas perdu fiscalement car il est utilisé pour impacter le revenu global et/ou le bénéfice foncier existant, ce que l’immobilier neuf ne permet pas. Au regard de cette analyse, nous allons préconiser aux époux Delacroix le dispositif Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier.

Trésorerie

L’étude va être réalisée sur un bien éligible au Pinel réhabilité d’une valeur de 200.000 euros dans le secteur géographique de la zone A, financé sur 25 ans au taux avec assurance de 3,73 %. Ce qui va nous permettre de déterminer l’épargne nécessaire que nous fixerons pour cette étude pour une durée de neuf ans.

Répartition

150.000 euros d’enveloppe Pinel et 50.000 euros de travaux optimisables au déficit foncier, zone A, surface 36 m², loyer Pinel 471 euros/mois, frais de notaire en apport, hypothèse de sortie à neuf ans.

Conclusion relative à la préconisation

Cet investissement avec le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier tel qu’il a été imaginé présente l’énorme avantage de ne pas utiliser la totalité de l’épargne disponible des époux Delacroix (une partie de l’épargne a été utilisée pour le règlement des frais de notaire). L’emplacement central du bien, en centre-ville, assure aux acquéreurs une prise de valeur bien réelle et offre une garantie de location très élevée. Il s’agit d’avantages qui ne sont pas toujours assurés avec l’immobilier neuf, situé, le plus souvent, en périphérie des villes.

Autre point important : l’effort d’épargne nécessaire est très cohérent par rapport aux revenus des investisseurs, ce qui présente l’intérêt essentiel de sécuriser leur trésorerie, cela même si une baisse de revenu éventuelle survenait dans l’avenir pour le couple. De plus, cette faible épargne permettra aux époux Delacroix de maîtriser la revente de ce bien. En effet, ils pourront, en cas d’accident de la vie, le conserver et décider de le revendre, éventuellement, lorsque le marché immobilier sera au plus haut.

A noter : lorsque l’effort d’épargne est trop important, en cas de sinistre, un bien est dans la majorité des cas revendu dans l’urgence, ce qui expose forcément les investisseurs à une potentielle moins-value.

Par ailleurs – et c’est un aspect qu’il ne faut jamais occulter –, en fonction de la quotité des assurances liées au prêt, en cas de décès, il sera possible aux ayants droit de récupérer un patrimoine payé générateur de revenu. Il s’agit d’une protection supplémentaire pour la famille constituée

Parmi les conseils à prodiguer aux acquéreurs, il faut attirer leur attention sur les garanties proposées par l’opérateur immobilier : il faut s’assurer que l’opérateur peut bénéficier d’un prix de travaux ferme et définitif offrant les garanties décennales, dommage ouvrage…

Cette préconisation répond précisément aux objectifs des clients, les époux Delacroix, qui souhaitaient la création d’un revenu complémentaire, l’acquisition d’un patrimoine idéalement situé, une sécurité en cas de décès, l’ensemble optimisé par une économie fiscale. De plus, elle est en adéquation avec leurs revenus. Ainsi, dès lors que cette articulation est comprise et validée par ces clients, il appartient à l’opérateur de trouver le bien qui corresponde précisément aux différentes caractéristiques évoquées dans cette étude de cas.