« Plus de 20.000 investisseurs en résidences de tourisme seraient asphyxiés»

Un député dénonce les pratiques de certains exploitants de résidences de tourisme. «Plus de 20.000 ménages ayant investi dans des appartements en résidences de tourisme seraient, à ce jour, asphyxiés par des sociétés exploitantes peu scrupuleuses», alerte Christian Franqueville. Il dénonce le fait que plusieurs sociétés ne s’acquitteraient pas de leurs loyers, ni de leurs autres obligations contractuelles telles que l’entretien des systèmes de chauffage et de climatisation, par exemple. Il demande quelles mesures le Gouvernement envisage de prendre pour lutter contre ces pratiques et, ainsi, protéger les propriétaires en résidences partagées.

Commercialisation et gestion. Le gouvernement rappelle que diverses dispositions ont été prises pour sécuriser les investisseurs, faciliter le changement d’exploitant et ouvrir la possibilité d’une autogestion: obligation de communiquer aux futurs acquéreurs des documents de commercialisation comprenant des informations précises sur les caractéristiques des baux et sur l’identité du gestionnaire retenu, obligation pour un exploitant de tenir des comptes d’exploitation distincts par établissement, de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande et de leur fournir tous les ans un bilan détaillé de l’année écoulée, interdiction de résiliation triennale des baux commerciaux, interdiction pour les locaux à usage collectif composés d'équipements et de services communs de faire l’objet d’un ou plusieurs lots distincts vendus à un propriétaire.

Défiscalisation. S’agissant des dispositions fiscales, le gouvernement précise que dans certains cas de défaillance de l’exploitant, il est admis une période de vacance de douze mois avant la location à un nouvel exploitant, période pendant laquelle le bénéfice de la défiscalisation n’est pas remis en cause. A l’issue de cette période, si aucun gestionnaire ne s’est porté candidat à la poursuite de l’exploitation ou si aucune candidature n’a été retenue, la réduction d’impôts sera également maintenue si les copropriétaires, représentant au moins 50% des logements de la résidence, substituent au gestionnaire défaillant une ou un ensemble d’entreprises assurant les mêmes prestations de gestion pour la période de location restant à courir. La réponse indique que l’ensemble des avantages fiscaux ont été abandonnés au 31décembre2012. Seul subsiste le dispositif Censi-Bouvard, prorogé jusqu’au 31décembre2016, qui attribue une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient du logement neuf en résidence de tourisme ou de plus de 15 ans réhabilité.

TVA. En ce qui concerne la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), aucune régularisation de la TVA déduite « en amont » ne sera exigible auprès des investisseurs confrontés à une situation de défaillance de la société gestionnaire de la résidence de tourisme, si les propriétaires parviennent à conclure un contrat avec un nouveau gestionnaire fournissant des prestations d’hébergement. Il en sera de même si, en dehors du dispositif « Demessine ZRR », les propriétaires décident d’affecter leur appartement à une activité hôtelière ou para hôtelière soumise à la TVA, c’est-à-dire dans ce dernier cas une activité qui, en sus de l’hébergement, offre à ses bénéficiaires au moins trois des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison et réception, même non-personnalisée, de la clientèle. En revanche, dans la mesure où l’activité exercée ne serait, en définitive, plus soumise à la TVA (par exemple si l’appartement est loué en logement meublé ou garni, sans offrir de prestations d’hébergement, les loyers perçus étant exonérés de plein droit de la TVA), les propriétaires restent exposés au risque de devoir restituer la TVA initialement remboursée, diminuée d’un vingtième par année écoulée depuis l’acquisition de l’immeuble.

Suffisant? Selon le gouvernement, ces mesures de facilitation et de sécurisation sont déjà très complètes. Et de citer comme dans de précédentes réponses que les fédérations de professionnels (syndicat national des résidences de tourisme SNRT) et les associations de consommateurs (fédération nationale des associations de propriétaires en résidences de tourisme FNAPRT) ont décidé d'élaborer une charte de bonnes pratiques visant à encadrer les pratiques des exploitants et à instaurer un dialogue constructif et transparent avec les propriétaires.

Question N° 78902, JOAN du 26/01/2016