Marché de bureaux : des transactions à la hausse mais des valeurs locatives qui diminuent

Si les transactions en matière de bureaux en Ile-de-France semblent repartir à la hausse, ce regain est notamment porté par le secteur de la Finance et de la bancassurance. Selon la dernière étude «Marketbeat Ile-de-France grandes transactions de bureaux» conçue par Cushman & Wakefield et qui analyse le premier semestre 2017: «le secteur de la Finance concentre plus d’un tiers des grandes surfaces transactées, soit 8 mouvements pour 167.600 m2: un volume record bien supérieur à la moyenne décennale observée pour ce secteur (77.100 m2)», indique l’étude. Une hausse qui s’explique notamment par la transaction de Natixis sur les tours Duo, près de 90.000 m2 de surface, qui verront le jour dans le 13eme arrondissement de Paris et aussi de Groupama qui va s’installer dans trois immeubles à Nanterre. «Le secteur public peu actif en 2016, a été plus entreprenant en ce début d’année 2017, avec quatre transactions pour un total de 64.200 m2», poursuit l’étude.

En ce qui concerne la valeur locative médiane, Cushman & Wakefield note qu’elle a diminué d’une année sur l’autre dans un contexte de marché moins centré sur la Capitale et mieux réparti sur les autres secteurs. «Depuis le début de l’année, la moitié des surfaces transactées l’a été entre 350€/m2/an et 520€/m2/an. Ces niveaux de loyers correspondent, entre autres, à des immeubles neufs ou restructurés dans le Croissant Ouest ou des surfaces rénovées à la Défense», précise l’étude. Dans le même temps, l’amplitude des valeurs entre Paris/ Quartier Central des Affaires et la première et deuxième couronne parisienne va en s’accentuant. Les signatures pour Paris intra –muros sont à plus de 700€/m2/an et à moins de 200€ pour des immeubles en périphérie. «L’écart se creuse donc entre les loyers parisiens affichés pour les meilleurs immeubles et les loyers observés pour des surfaces neuves en parc d’affaires en 2eme couronne», analyse l’étude. Avec une précision d’importance: les valeurs retenues ne tiennent pas compte des mesures d’accompagnement octroyées par les propriétaires pour faire venir les locataires et les fidéliser, comme par exemple des franchises de loyers sur une période donnée. Ces mesures, dont les professionnels n’aiment pas trop parler, viennent décoter les valeurs locatives sur des baux de longue durée d’environ 23 % selon les données d’Immostat pour le premier semestre 2017.