Louer son bien pendant les JO : une première course d’obstacles à gagner !

Louer sa résidence principale ou secondaire est soumis au régime de la location meublée. En effet, il s’applique lorsque le logement contient tout le mobilier indispensable au locataire pour occuper convenablement le bien. Par opposition à la location meublée longue durée où le locataire y établit sa résidence principale, c’est la location meublée de courte durée c’est-à-dire celle dite saisonnière ou touristique qui retiendra toute notre attention. Même si elle revêt différentes définitions et types de logement (meublé de tourisme classé ou non, chambre d’hôte...) elle peut se définir notamment comme : « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois[1] ».

A noter qu’une résidence principale ou secondaire peut faire l’objet d’un classement (meublé de tourisme classé) avec pour objectif d’assurer à la clientèle un niveau de confort et de prestations. Cette faculté n’est pas sans incidence sur la fiscalité des revenus qui seront perçus.

Pour les propriétaires séduits par l’idée de mettre en location leur logement pendant les J.O d’été, il convient d’apporter un éclairage quant aux formalités administratives à remplir et au régime fiscal et social applicable.

Des formalités administratives préalables

1. Une première précaution doit être prise en amont lorsque le logement fait partie d’une copropriété : vérifier le règlement, auprès de votre syndic si besoin.

Effectivement, les rotations de périodes de location peuvent être contraires au règlement de copropriété en présence d’une « clause d’habitation exclusivement bourgeoise ». Elles peuvent nécessiter une demande d’autorisation préalable auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, voire imposer sa modification en raison de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble.

2. En dehors de cette précaution commune, les démarches administratives peuvent être différentes selon la qualité du logement c’est-à-dire habitation principale ou secondaire.

Constitue la résidence principale du propriétaire un logement occupé par lui-même au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeur (…)[2] le laissant libre de louer le bien le restant de l’année. A ce titre, la location d’une partie de sa résidence principale ne nécessite pas normalement d’effectuer une déclaration préalable sauf exceptions[3].

Au-delà des 4 mois maximum par an de location, le bien ne peut plus être loué en qualité de résidence principale, pouvant rendre les démarches administratives préalables plus lourdes. Elles varient selon les communes en fonction de leur taille et de la politique menée par la municipalité[4], avec notamment une déclaration préalable, une demande d’autorisation de changement d’usage qui peut être subordonnée à une compensation[5]. Ainsi, il convient de se renseigner quant aux formalités à accomplir auprès de la commune de la situation du bien, le non-respect de la réglementation étant passible de sanctions civiles et d’amendes pénales.

3. Une dernière démarche auprès des impôts s’imposera aux loueurs en meublé, dans les quinze premiers jours qui suivent le début de l’activité, afin de souscrire une déclaration de création d’entreprise, ou de début d’activité, par voie dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises[6] permettant notamment d’obtenir un numéro SIRET, de faire connaître l’existence de cette activité et d’indiquer le régime d’imposition choisi.

Une fiscalité multiple selon les situations

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal, par conséquent les revenus issus de de cette dernière sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, une exonération existe lorsque le propriétaire loue de manière habituelle, une ou plusieurs pièces de son habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile à condition que le loyer ne dépasse pas 760 € par an[7]. En cas de dépassement de ce plafond, les contribuables sont imposables sur la totalité des produits nets retirés de la location.

En dehors de ce cas particulier, louer en meublé sa résidence principale ou secondaire entraine l’imposition des recettes BIC au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Au niveau déclaratif, c’est le régime d’imposition au micro-BIC qui s’applique désormais jusqu’à 15 000 € de chiffre d’affaires (CA) annuel lorsque la location meublée est de tourisme non classés[8] et jusqu’à 188 700 € pour celles concernant les meublés de tourisme classés[9]. L’imposition s’effectue après application d’un abattement respectivement de 30% et 71%, prenant ainsi en compte de manière forfaitaire les charges. A noter qu’il convient de s’assurer que le logement loué réponde bien à la définition de meublé de tourisme ou non, classé ou non.

Toutefois, le loueur a toujours la possibilité d’opter pour une imposition au régime réel lui permettant de déduire la totalité des charges ainsi que les amortissements avec obligation de tenir une comptabilité. Au-delà des seuils de 15 000 € ou 188 700 € de CA, seul le régime du réel est applicable.

Un point d’attention doit être apporté car louer meubler sa résidence principale ou secondaire sur une courte durée implique nécessairement que le propriétaire se réserve la jouissance de son bien sur une partie de l’année. S’il fait le choix d’inscrire le bien à l’actif d’un bilan, il pourra effectivement déduire l’intégralité des charges et amortissements. Mais, en contrepartie il devra ajouter aux recettes imposables la valeur locative correspondant aux périodes d’occupation privative du bien par son propriétaire[10]. A défaut d’inscription du bien à l’actif d’un bilan, le montant des charges déductibles sera déterminé au prorata de la durée réelle de location.

Ainsi, le régime du micro-BIC peut conserver toute sa pertinence quant à la détermination et à la simplicité des formalités déclaratives du revenu imposable, surtout lorsque l’activité n’est qu’occasionnelle.

Un impact social à ne pas négliger

Lorsque la location meublée est de courte durée et que le montant des recettes est supérieur à 23 000 €, l’activité présente un caractère professionnel et nécessite une déclaration avec règlement des cotisations sociales selon le montant des recettes et le statut choisi[11]. En dessous du seuil de 23 000 €, les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales mais aux seuls prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Pour résumer, mettre en location meublée sa résidence principale ou secondaire pendant les J.O d’été est certes l’occasion de percevoir un revenu complémentaire mais soumis à fiscalité et à certaines démarches administratives selon les situations.

L’actualité fiscale est d’ailleurs marquée par la volonté de réformer en profondeur le régime fiscal de la location meublée de tourisme. Déjà modifié par la loi de finances pour 2024, il est toujours au cœur de l’actualité par l’examen d’une proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, entrainant certainement des modifications à venir.

Achevé de rédiger le 5 mai 2024

[1] Article D 324-1 du Code du tourisme.
[2] Article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
[3] Selon les municipalités et/ou location de l’intégralité de la résidence principale, chambres d’hôte.
[4] Pour exemple, une autorisation administrative de changement d’usage du bien est obligatoire, pour toute location de courte durée d’un bien autre que sa résidence principale, pour les logements situés dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans les communes des Hauts-de- Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val de Marne, ainsi que celles ayant fait ce choix (article L 631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation).
[5] Article L 631-7-1 Code de la construction et de l’habitation.
[6] formalites.entreprises.gouv.fr ou procedures.inpi.fr.
[7] BOI-BIC-CHAMP-40-20, 5 févr. 2020, n° 170.
[8] Disposition issue de la Loi de finances pour 2024 et BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 févr. 2024 n°55.
[9] Seuil applicable également pour les chambres d’hôtes.
[10] BOI-BIC-CHG-10-10-30 n°40.
[11] Choix entre le statut de micro-entrepreneur, travailleur indépendant, régime général selon le montant des recettes annuelles.