L’hôtellerie et les commerces n’ont pas dit leur dernier mot

Par Jean-Baptiste Pracca, Managing Partner de Mata Capital

Cela ne fait aucun doute: avec l’arrivée de l’épidémie de Covid-19, le marché immobilier est entré en phase de crise cette année. La situation est d’ailleurs vouée à perdurer dans les 9 à 12 prochains mois face à la «seconde vague» épidémique dans laquelle nous sommes désormais entrés.

Chaque segment de l’immobilier réagit différemment à la crise

À l’heure des couvre-feux, la crise frappe d’abord les commerces non essentiels (secteur du textile et de l’habillement notamment) et l’hôtellerie, qui auront connu cette année une désertion du public et une difficulté à honorer leurs loyers pour les établissements locataires de leurs murs. Pour les bailleurs, c’est la double peine: outre la baisse ou la suspension des loyers, une décote importante s’observe désormais sur les prix de vente de ces biens par rapport à leurs valorisations d’avant-crise.

Une décote s’applique aussi, dans certains cas, à l’immobilier de bureaux, qui représente près de 80% du marché de l’investissement immobilier professionnel. En cause: une baisse potentielle future de la valeur locative des immeubles, toujours liée aux difficultés de certaines entreprises pour payer leurs loyers. Le cœur de Paris reste protégé par une forte demande structurelle et une offre limitée, mais le quartier de la Défense et la couronne nord-ouest de l’Ile-de-France sont sous pression après le lancement de nombreux projets de construction sur ces secteurs et une baisse drastique de la demande locative.

L’immobilier de commerce est également dans une conjoncture difficile, en particulier pour les galeries commerciales et les centres commerciaux, mais la crise était ici apparue avant l’épidémie de Covid-19. Le secteur se trouve sous pression depuis déjà quelques années avec la montée en puissance du commerce en ligne. A contrario, l’investissement dans les entrepôts et les plates-formes logistiques bénéficie pleinement de l’essor du e-commerce. De même, l’immobilier résidentiel fait office de valeur-refuge dans le contexte actuel, les besoins de logements et les loyers n’ayant pas évolué avec la crise.

Dans chaque segment, savoir séparer le bon grain de l’ivraie

Malgré cette situation, certains sous-segments du marché résistent mieux que d’autre. Dans l’hôtellerie par exemple, les établissements notés entre 1 et 3 étoiles résistent bien mieux à la crise que les établissements haut de gamme. Et pour cause: loués pendant le confinement pour accueillir des malades ou des infirmiers, également fréquentés par les professionnels du BTP et les conducteurs de poids lourds dont l’activité est revenue à la normale, ces hôtels ont fait preuve de résilience face à la crise et offrent des performances satisfaisantes pour les fonds d’investissement positionnés sur ce segment.

De même, dans l’immobilier de commerce, les supermarchés alimentaires et les enseignes d’équipement pour la maison résistent beaucoup mieux à la conjoncture que le secteur du textile et de l’habillement. Le cas par cas s’impose donc pour identifier les bons investissements.

Notons enfin que l’on assiste actuellement à certaines ventes contraintes de biens immobiliers de la part d’acteurs cherchant à renforcer leur trésorerie, entraînent parfois des décotes importantes sur les prix de vente, notamment dans le secteur hôtelier. Apparaissent ainsi, toujours au cas par cas, d’excellentes opportunités d’investissement dans des actifs de qualité qui retrouveront leur valeur d’antan une fois la crise passée.

Des rendements toujours attractifs sur les biens de qualité

En termes de stratégie d’investissement, l’idéal pour les investisseurs reste de se concentrer actuellement sur des actifs immobiliers situés dans des emplacements de 1er plan (Paris, Ile-de-France et grandes agglomérations régionales), loués à des valeurs locatives inférieures au marché et bénéficiant d’un potentiel de valorisation à long terme. Ce type d’investissement répond à la dénomination «stratégie core plus».

Ces actifs présentent plusieurs avantages. D’une part, leur valorisation varie peu avec la crise grâce à leurs qualités intrinsèques. D’autre part, les rendements issus de ces investissements continuent de faire la différence dans l’actuel contexte de taux bas. Pour des actifs «core» (emplacement de 1er plan, immeuble rénové et loué à la valeur de marché avec un bail ferme long), les rendements attendus restent compris entre 3.0 et 3.5% par an. Pour les actifs dits «core plus», où une plus-value additionnelle peut-être réalisée grâce à des travaux de rénovation ou d’extension des surfaces faisant grimper la valeur du bien, les rendements attendus peuvent atteindre 5.0 à 6.0% par an à moyen terme. Ces rendements restent donc plus appréciables que ceux offerts par les marchés obligataires.

L’essentiel, pour les investisseurs, reste de bien diversifier leurs placements immobiliers pour éviter de dépendre d’un seul segment de marché risquant de souffrir de la conjoncture. Autre conseil: privilégier les segments les moins touchés par la crise: immobilier résidentiel, immobilier d’activité et logistique, commerce de proximité et hôtellerie 1 à 3 étoiles principalement.