Les rentabilités locatives s’effritent

Le constat est sans appel pour Century 21 qui publie une étude sur le marché de la location au premier semestre 2015 : le secteur est en mauvaise santé. Pour preuve, le taux de vacance augmente ainsi que les délais de relocation, la mobilité ralentit et de même, l’offre se tarit, les investisseurs étant aussi découragés. Cette analyse vient appuyer leurs inquiétudes sur la mise en place de l’encadrement des loyers.

Les loyers diminuent. Selon le réseau d’agents immobiliers, les loyers moyens sur tous les types de biens, à l’exception des 5 pièces et plus, baissent et ce, après avoir déjà diminué en 2014. Par rapport à l’année dernière, le recul est de -1,2% pour les studios et une pièce, de -0,2 % les deux pièces, de -1 % pour les trois pièces de -1%. Le plus fort retrait est subi par les quatre pièces. Les maisons demeurent quant à elles stables à -0,1%. Seuls les 5 pièces et plus progressent de +2,2%, sachant que ce marché est plus étroit.

Pour le réseau, cette diminution des loyers est la conséquence d’une pression moins forte de la demande. La mobilité résidentielle est freinée avec des reports de déménagement, voire pour certains une acquisition.

Toutefois, cette tendance à la baisse des loyers n’est pas remarquée à Paris. Si les studios et les 4 pièces ne varient pas, les 2 et 3 pièces voient leurs loyers croître respectivement de 2 % et de 6 %.

Investisseurs à la traîne. Si les investissements dans le neuf reprennent des couleurs grâce au dispositif Pinel, ils progressent bien plus lentement dans l’ancien. Century 21 retient ainsi que la part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015. Depuis 2012, plus de 150000 investissements locatifs ne se sont pas réalisés en France. Il faut dire que les revenus locatifs diminuent. Le rendement est ainsi passé de 5 % en 2013 à 3-4 % désormais. Sans compter que la solvabilité des candidats locataires se dégrade également. De plus, tous types de biens confondus, la progression des loyers moyens sur les 10 dernières années est de 6,8% quand l’inflation a progressé de 13,1%. «Confrontés à des revenus fonciers en baisse, une fiscalité plus pressante, les propriétaires-bailleurs vont nécessairement envisager de réorienter leurs investissements au détriment de la pierre», regrette le réseau.

Crise de l’offre locative. Dans ce contexte, le réseau envisage une crise quantitative de l’offre privée dans les grandes villes. «L’insuffisance de production de logements neufs dans les zones où le marché locatif est déjà en déséquilibre comme à Paris ou à Lille, combinée avec la mise en place du dispositif d’encadrement des loyers, va nécessairement poser la question de la restructuration du patrimoine des bailleurs. Il est à craindre que l’arbitrage des propriétaires bailleurs soit en défaveur des placements immobiliers dont les rentabilités vont fortement baisser», commente Century 21. A noter que les retraités représentent la part la plus importante de propriétaires bailleurs.