Les loyers et les investissements locatifs sont en repli

Century 21 vient de dresser le bilan du marché de la location dans le logement ancien en 2014

Les investissements toujours en retrait. Les acquisitions à but locatif reculent toujours en France. Après avoir chuté de -7,5% en 2013 et de -5,2% en 2012, la baisse est de -1,3% en 2014. Cette évolution signifie qu’au moins 130.000 transactions ne se sont pas réalisées sur ce marché depuis 3 ans. Selon Century 21, le manque de visibilité fiscale et réglementaire engendre ainsi une diminution du nombre de locations.

D’après les chiffres recueillis par le réseau, les principaux investisseurs sont les retraités représentant 24% des acquisitions. Ils sont suivis par les employés et ouvriers qui réalisent 21% des transactions. En revanche, les cadres supérieurs et les professions libérales, marquent leur désintérêt, ces derniers ne correspondant plus qu'à 11,6% de ce marché.

Les loyers se modèrent.Le marché locatif s’adapte au contexte économique. Les loyers moyens baissent en 2014 de -1,1%, inflation incluse. A noter que sur la même période, l’indice de référence des loyers (IRL) augmente de 0,47 %. «Les locations nouvelles présentent des loyers plus modérés, tandis que sur les baux en cours, l’application de l’indice IRL n’a pas été effectuée. Les bailleurs privilégient la solvabilité de leurs locataires plutôt que la rentabilité de leur investissement», constate Century 21.

Ainsi, en Ile-de-France hors Paris, les loyers reculent de -5,1%, le loyer moyen revenant à 791 euros, contre 832 euros un an avant. A Paris, le loyer moyen est passé de 995,5 euros à 968,1 euros, soit une baisse de -2,8% alors que le loyer au mètre carré progresse de 2,9 %, de 26,6 euros/m2 à 27,4 euros/m2. «Les locataires ont privilégié le niveau du montant du loyer à la surface du bien proposé à la location», note le réseau.Dans la capitale, il faut compter 689 euros (-0,9 %) pour un studio-une pièce, 1.040 euros (+1,7 %) pour un deux pièces, 1.446 euros (-0,1 %) pour un trois pièces et 1.887 euros (-2,1 %) pour un quatre pièces.

L'évolution sur 10 ans. En 10 ans, les loyers ont progressé de 7,5% en 10 ans, bien moins vite que l’inflation qui a cru de 14,6 %. A l’exception donc des 4 pièces, tous les autres types de biens ont vu leur loyer moyen baisser en euros constants sur 10 ans, explique Century 21. Les loyers ont augmenté en euros courant de 9 % pour les studios et 1 pièce, de 7,2 % pour les 2 pièces, de 13,7 % pour les 3 pièces, de 22,4 % pour les 4 pièces, de 5 % pour les 5 pièces. Pour autant, à Paris, l’évolution des loyers sur 10 ans est en moyenne supérieure de 6,9% à l’inflation

Des locataires solvables. Les biens les plus loués sont les 2 pièces, soit 39 % du marché et sont suivis des trois (26,4 %) et une pièce (25,3 %). Le réseau remarque que les moins de 30 ans représentent près d’une location sur deux alors que la proportion des 30-50 ans diminue de 1,4 point (34,5% des locations nouvelles).

La mobilité résidentielle se situe en moyenne à 27% en 2014 au lieu de 32% en 2004, il y a 10 ans. Le taux d’effort des locataires, c’est-à-dire le rapport entre leurs ressources et le loyer, demeure stable (en moyenne à 26,2% sur 10 ans). La loi Alur a également eu un impact sur les conditions d’accès au logement. Les propriétaires-bailleurs ont renforcé le critère essentiel de la solvabilité de leur locataire. Le revenu des locataires entrants, toutes catégories de logements confondues, a ainsi augmenté de 8,3%.