Les arguments des pro et des anti-encadrement à Paris

Pour : Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL)

Pourquoi êtes-vous favorable à l’encadrement des loyers ?

Michel Fréchet - Nous sommes favorables à cette loi car les loyers ont énormément augmenté ces dernières années. Il y a une déconnexion totale entre la valeur des biens et les loyers demandés. Surtout, il y a une inadéquation flagrante entre les prix demandés et les revenus des Français. Il faut donc arrêter cette spirale de hausse et amorcer une baisse.

Vous y croyez à cette loi ?

Si nous étions optimistes nous imaginerions qu’il y ait énormément de locataires dans la fourchette au-dessus de 20% du prix médian. Les loyers baisseraient donc progressivement dans cette fourchette, ce qui entraînerait de fait une diminution de la médiane l’année suivante. Du coup, l’ensemble des loyers diminueraient. Mais nous ne sommes pas certains que ce scénario prévaudra.

Avez-vous déterminé qui serait touché par la baisse des loyers ?

La population au-dessus de ce seuil sera restreinte, environ 80% des locataires ne seront pas concernés. Sur le reste des Parisiens, on pense que cela concernera surtout les gens les plus fortunés, ceux qui sont en capacité de payer les loyers les plus chers. Une source d’optimisme toutefois : les petites surfaces devraient être concernées, ce qui est positif pour les jeunes peu fortunés. Si cette catégorie est bénéficiaire de la loi alors elle sera juste.

Vous alertez également sur un risque de hausse des loyers.

Oui car on ne sait pas comment vont se comporter les propriétaires qui s’apercevront dans les médias que le loyer qu’ils réclament est inférieur au plancher autorisé (NDLR : un loyer plus de 30% inférieur au loyer médian). Mettons-nous à la place d’un propriétaire. Il se dira peut-être qu’il est gentil. Alors il restera gentil et fera monter son loyer au dessus de cette borne. Mais certains découvriront aussi qu’ils ne sont pas au maximum, au plafond autorisé. Alors ils voudront l’augmenter.

Que préconisez-vous pour améliorer le dispositif ?

Il faudrait d’abord supprimer cette notion de borne inférieure qui peut entraîner une hausse des loyers. Egalement, la notion de médiane n’est peut-être pas la meilleure solution. Beaucoup de biens nouveaux mis en location risquent de faire monter cette médiane. Nous proposons d’intégrer davantage un calcul de moyenne qui aurait moins d’effets pervers.

Enfin, nous demandons à obtenir une liste complète des bailleurs privés. Aujourd’hui, c’est l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) qui centralise la masse de loyers que lui communiquent les propriétaires pour calculer les prix médians. Mais prend-il vraiment en compte tous les loyers ? Quand on sait que l’OLAP est alimenté par la bonne volonté des bailleurs, on se demande s’il n’y a pas des loyers bas qui ne sont tout simplement pas communiqués.

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Contre : Jean-François Buet, président de la FNAIM

Pourquoi vous opposez-vous à cette loi ?

Jean-François Buet - Sur le fond et sur la forme ce n’est pas la bonne réponse à une bonne question. Les gens ont du mal à se loger car il n’y a pas assez de logements. Il y a beaucoup de logements vides par exemple. Sur ce point il faut mettre des dispositifs en place. Sauf qu’avec l’encadrement nous instaurons d’emblée une sanction pour les propriétaires. Il y a certes un pouvoir d’achat supplémentaire pour les locataires. Mais aucune contrepartie pour les bailleurs.

Certains propriétaires arrêteraient-ils de louer leur bien ?

Une partie seulement des propriétaires arrêteraient de louer. On va surtout créer un autre effet pervers avec cette loi. Si aujourd’hui j’ai envie d’investir dans un bien loué pour ma retraite, je n’ai pas intérêt à acheter à Paris. On incite les gens à acheter ailleurs, voire à ne pas acheter. Avec un aspect psychologique négatif qui leur fait dire : «avec l’encadrement et le nouveau bail, ce n’est pas le moment d’acheter, je vais attendre». J’ai notamment discuté avec un client qui souhaitait acheter à Grenoble. Etant donné que Grenoble risque d’appliquer l’encadrement, il a finalement décidé de ne pas investir là-bas.

Vous avez déposé un recours à Lille. Vous envisager d’en faire autant à Paris ?

A Lille nous avons déposé un recours contre l’arrêté local. Concernant Paris nous travaillons dans ce sens. Mais pour dénoncer le décret lui-même sur l’encadrement qui pose deux questions majeures : sur le fond nous estimons que ce n’est pas une bonne mesure. Et sur la forme ce décret ouvre la porte à de très nombreux recours. Notamment en ce qui concerne les critères de confort, trop subjectifs.

Que faudrait-il faire ?

Mettons-nous à la place d’un propriétaire. Lorsqu’il ne loue pas c’est soit parce que son bien est en mauvais état, soit parce qu’il a peur de subir des dégradations. Concrètement nous avons 3% de mauvais locataires en France. Si nous avions des actions directes sur ces personnes, nous donnerions davantage confiance aux propriétaires pour confier leur bien à la location.

Par ailleurs il serait simple de rendre les loyers 30% moins chers que la valeur du marché. Si l’on aidait fiscalement le bailleur, si on l’aidait à transmettre plus facilement, ce que nous appelons le «bail solidaire», il accepterait de baisser ses prix. Aujourd’hui il y a 13% de logements publics locatifs à caractère social. Il y a un vrai avantage fiscal pour le bailleur social. Si on fait la même chose dans le privé, cela marchera ! Ce sera en tous cas beaucoup plus persuasif que d’encadrer les loyers.

La construction est-elle suffisante aujourd’hui ?

Il faut construire plus massivement. Si l’on décidait de construire 500.000 logements par an et que l’on plafonnait à 400.000 au lieu de 300.000 actuellement, et qu’en plus on les construisait là où on en a réellement besoin c’est à dire pas à Carpentras ou à Montauban, les choses s’arrangeraient plus vite. Et surtout il faut inverser la politique qui consiste à dire : «les propriétaires sont gras et méchants». Ma fille elle-même est locataire, elle a eu les plus grandes difficultéspour se loger. Je comprends les locataires, mais pour régler cette question, il faut voir un peu plus loin que le bout de son nez.

*La FNAIM a déposé un recours à Lille et envisage de le faire à Paris