« Le rapport de force entre exploitant et investisseur doit être rééquilibré »

L’Agefi Actifs - Comment s’organisent les travaux de la commission Loueur en meublé?

Céline Mahinc, membre du comité de pilotage de la commission Loueur en meublé de l’Anacofi - L’objet de cette commission est d’analyser le marché de la location meublée et de mieux connaître les process. Elle est composée d’une trentaine de personnes : avocats, assureurs et CGPI membres. Nous interrogeons trois catégories d’intervenants: promoteur, commercialisateur et gestionnaire-exploitant. Pour chacun d’entre eux, nous avons élaboré un questionnaire spécifique.
Des acteurs jouent le jeu mais nous déplorons que certains ne nous répondent pas sans justification. C’est à se demander si ces derniers identifient bien les CGPI en tant qu’intermédiaires dans ces opérations ? Cette absence de réponse est d’autant plus regrettable que seront listées les entreprises auditionnées dans le guide de bonnes pratiques.
Jusqu'à présent, nous avons ainsi entendu une dizaine d’acteurs et les auditions vont se poursuivre.

A l’issue de ces travaux, la commission établira un guide de bonnes pratiques, quelles sont, par exemple, les recommandations qu’il pourra contenir?
- Le guide conseillera une marche à suivre au CGPI, ce qu’il devrait vérifier lors de la sélection d’une opération.Ainsi, par exemple, le cas échéant, tout montage devrait être vérifié et vérifiable avec à l’appui une note d’avocat. Le CGPI doit suivre un principe de base : comprendre un montage sinon ne pas le vendre.
A titre d’exemple, l’une des recommandations du guide portera sur le prix au mètre carré. N’oublions pas que la rentabilité est liée au prix. Ainsi, le prix au mètre carré du meublé en résidences services doit pouvoir être comparé au marché en prenant en compte la surface de l’appartement, une quote-part des parties communes mais aussi une partie des locaux d’exploitation, lesquels ne peuvent plus être privatifs depuis la loi Alur, - ce qui devrait d’ailleurs rationaliser le marché.
Le guide abordera également les clauses du bail commercial comme la répartition des charges.

La commission a été mise en place à la suite de problèmes rencontrés par les investisseurs notamment des retards répétés dans le paiement des loyers. Comment remédier à la situation ?

- Il faut tout d’abord rappeler que la location meublée est un très bon statut. Gouvernement, investisseurs et CGPI, nous avons tous intérêt à ce qu’il soit pérenne.
Des difficultés persistent pour des investisseurs mais elles ne sont pas majoritaires sur la totalité des résidences services. Bien évidemment, elles sont dommageables pour l’investisseur qui y est confronté.
Se pose la question des fonds de concours (subvention du promoteur au gestionnaire pour démarrer l’exploitation), de leurs transparences. En effet, une résidence ne peut être occupée complètement à son ouverture alors que l’investisseur veut tirer un rendement immédiatement. Des solutions peuvent être trouvées sur ce sujet.
Quoi qu’il en soit, le rapport de force entre propriétaire et exploitant doit être rééquilibré. Nous comptons faire des propositions au gouvernement.

Et à propos des renégociations de loyers...

Si le produit a été vendu trop cher et que le loyer n’est pas tenable par l’exploitant, la renégociation est inévitable malheureusement. Même si à l'époque de la vente, le CGPI a opéré toutes les diligences, il n’est pas maître de l'évolution du gestionnaire qui peut opérer des choix stratégiques peu judicieux sur un plan financier.
Nous sommes assez dérangés par les mentions sur les plaquettes commerciales «loyers garantis» ou encore «investissement sécurisé».