Le marché locatif demeure affecté par la faible croissance économique

Selon la dernière étude CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marché sur les Espaces Urbains et Ruraux), la progression des loyers résidentiels de marché est demeurée très modérée en 2013. Alors que le niveau des loyers mesurés lors d’une relocation ou d’une location nouvelle avait augmenté de 2,2% en 2012, soit légèrement plus que l’inflation (2%), le rythme a ralenti à 0,6% l’an dernier, 0,3 point de pourcentage en deçà de la hausse des prix à la consommation. «Depuis l’été 2011 en effet, le marché locatif privé est affecté, comme l’ensemble de l’économie immobilière, par le ralentissement économique qui s’est amorcé avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines», commente Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’université Paris Ouest, FRICS (affilié de la RICS, organisation professionnelle internationale de la filière immobilière) et directeur de l’étude.

+1,6% à Paris. L’atonie des prix, qui n’épargne aucune région, est particulièrement sensible dans les villes de plus de 100.000 habitants, où les loyers ont baissé l’an dernier dans 33,3% des cas. Les loyers ont notamment baissé à Angers, Le Havre, Lille, Le Mans, Marseille et Rennes. Ils ont progressé moins vite que l’inflation à Bordeaux, Montpellier, Nantes, Strasbourg, Toulon et Toulouse. A Paris, ils ont néanmoins augmenté de 1,6%, tout comme à Lyon (+1,8%), Nice (+2%), Saint-Etienne (+2,1%), Reims (+2,9%) et Villeurbanne (+4,6%).

La tendance à la baisse des prix s’est accentuée depuis 2006. La progression moyenne sur la période 1998-2006 s’établissait à 4%, contre 1,3% pour la période 2007-2014. «Cette croissance particulièrement faible traduit notamment la dynamique sur le segment des petits logements, dont la demande a été plus fragilisée économiquement et socialement que sur les autres segments», souligne Michel Mouillart. Les loyers des studios et 1 pièce (22,8% du marché) ont progressé de seulement 0,5% l’an dernier, tandis que les loyers des 2 pièces (32,1% du marché) ont grappillé 0,1%. Selon les premiers relevés à fin février 2014, les perspectives sont encore plus sombres, avec des replis respectifs de -1,1% et -0,3%. Sur l’ensemble du marché, les loyers ont par ailleurs augmenté de 0,2% en ce début d’année, alors que l’inflation évolue aux alentours de 0,7%-0,8%, et ont baissé dans neufs régions, dont l’Ile de France.

Taux de mobilité en baisse. En termes d’activité, la cartographie CLAMEUR traduit également la déprime du marché. Le taux de mobilité résidentielle, c’est-à-dire le pourcentage moyen de locataires qui ont changé de logement, a ainsi poursuivi son recul en 2014. «Après avoir atteint en 2013 son plus bas niveau depuis 2009, à 26,6%, il a plongé en ce début d’année 2014 à 23,8%, un niveau inconnu depuis 1998», indique Michel Mouillart. «Cette baisse se constate partout et traduit une cause générale: la demande est déprimée, affectée par la montée du chômage et la baisse du pouvoir d’achat», ajoute-t-il. Sur le marché parisien, plus de la moitié des locataires sont en place depuis plus de 6 ans, contre un peu plus de 30% sur l’ensemble de la France. «On assiste à une dégradation de la fluidité du marché locatif privé», conclut Michel Mouillart. D’autant que du côté de l’offre, la situation actuelle est également défavorable pour les propriétaires. L’allongement de la durée de vacance des biens, qui atteint plus de 9 semaines, équivaut ainsi chaque année à une perte de 4,8% des loyers perçus, chiffre Michel Mouillart.