L’AMF interpelle sur la fiscalité à la sortie des SCPI Malraux et déficit foncier

Constatant que la fiscalité en fin de vie des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment « Malraux » et « Déficit foncier », pouvait être mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition, l’AMF rappelle aux particuliers les conseils de vigilance et la fiscalité sur les plus-values à la revente. D’après l’AMF, si la communication des sociétés de gestion souligne l’attractivité fiscale lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs.

Avantages fiscaux à l’entrée... En effet, la souscription de parts de SCPI « Malraux » et « Déficit foncier » offre des avantages fiscaux qui peuvent être acquis en une seule fois dès l’année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l’avantage est lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI « Scellier », « Duflot » ou « Pinel »). Selon l’AMF, la fiscalité de ces offres en fin de vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit.

... mais pas à la sortie. Lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable. Ce mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs.

Afin d’améliorer l’information destinée aux investisseurs, laquelle doit présenter un contenu clair, exact et non trompeur, l’AMF a initié des travaux pour compléter sa doctrine et traiter cette problématique.
Elle recommande également aux épargnants de se renseigner précisément sur les modalités du produit : si certains placements ouvrent droit à des avantages fiscaux attractifs, il convient de considérer sur la durée de vie du produit l’ensemble des caractéristiques de l’investissement. La perspective d’une réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit être pondérée selon le calcul des plus-values et la situation fiscale personnelle de l’épargnant notamment.