La fiscalité de la location meublée applicable à l’OPCI

La loi Macron a modifié l’objet des OPCI en leur permettant de détenir des résidences gérées par un exploitant et louées meublées comme les résidences étudiantes ou seniors.
Le projet de loi de finances rectificative pour 2015 tire les conséquences fiscales de cette extension en adaptant le régime fiscal de la location meublée aux porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI). Toutefois, dans son article 15, des dispositions prévoient de limiter les avantages fiscaux pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

FPI et BIC. Le FPI est l’une des deux formes de l’OPCI qui est soumise au régime fiscal des revenus fonciers alors que la SPPICAV, seule forme jusqu'à présente accessible aux particuliers, est soumise à la fiscalité mobilière. Le PLFR 2015 prévoit donc une exception pour les loyers issus de biens meublés.Ainsi, les revenus distribués par un FPI et tirés de la location meublée seront imposés selon les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les porteurs de parts seront soumis aux règles des plus-values immobilières des particuliers sous réserve de ne pas exercer d’activité de LMP.

LMP. Toutefois, l’exposé des motifs de l’article indique que la mesure ne doit pas accorder un avantage fiscal supérieur aux LMP qui exerceraient en partie leur activité au travers d’un FPI. Pour ce faire, il est proposé de transposer et d’adapter les règles applicables en matière de location meublée exercée lorsque les immeubles sont détenus en direct. Ainsi, les fractions d’amortissement théorique venues en déduction du revenu imposable dans la catégorie des BIC feront l’objet d’une reprise lors de l’imposition des plus-values de cession par le fonds des immeubles auxquelles elles se rapportent. En outre, lorsque le porteur de parts est LMP, les cessions de parts deFPI dont l’actif est majoritairement constitué d’immeubles loués meublés seront imposées. Toutefois, dans ce cas, afin d'écarter d'éventuels effets d’aubaine, les fractions d’amortissement théorique déduites qui n’auraient pas fait l’objet d’une imposition viendront majorer l’assiette de la plus-value de cession des parts du FPI.

Le détail des dispositions du PLFR pour 2015 est accessible en ligne ICI.