Immobilier : les taux bas et la concurrence des banques profitent aux acquéreurs

La moyenne des taux de crédits constatée par l’Observatoire Crédit Logement/CSA est de 1,41 % pour septembre 2016 (hors assurance):«La baisse des taux s’est poursuivie durant l’été. Elle est toujours rapide, accompagnant la faiblesse des taux constatés sur les marchés obligataires, dans un contexte d’abondance de ressources d’épargne faiblement rémunérées. Elle exprime aussi les conséquences des orientations monétaires des banques centrales et les comportements anxiogènes des investisseurs. Ainsi, le niveau des taux a été divisé par plus de 4 depuis le début des années 2000», indique le communiqué de l’Observatoire. Le phénomène est accentué par le positionnement commercial des acteurs bancaires. «Les banques qui doivent remplir leurs objectifs continuent à se faire une concurrence sur les taux bas», indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. A titre d’exemple, le courtier en crédits indique avoir négocié des taux de 0,65% sur 10 ans, 0,90% sur 15 ans et 1,25% sur 25 ans.

Cette manne du crédit pousse les acheteurs à se positionner. Selon la dernière analyse du réseau Century 21: «Les investisseurs se montrent très actifs sur le marché. Désormais, 18,4 % des achats sont réalisés à titre de placement.» Le constat est le même chez d’autres enseignes: «Ceux qui ont un projet d’achat réalisent que c’est la période idéale pour le mettre en œuvre. Les vendeurs, quant à eux, ont compris également qu’il était temps de mettre leur bien en vente, compte tenu de ces conditions propices», indique Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier. Les délais de vente raccourcissent: sur un an ils passent de 92 à 89 jours en moyenne nationale chez Guy Hoquet.

Les prêts sur de longues périodes (20 ou 25 ans) sont souscrits par les primo-accédants, et plus spécifiquement par les ménages jeunes ou modestes. Les secundo-accédants s’endettent sur des durées plus courtes, du fait de l’apport personnel résultant de la vente de leur premier bien. Selon les chiffres du courtier Empruntis, les primo-accédants sont plus nombreux sur le marché (en hausse de 4 % par rapport à septembre 2015) avec un apport moins important (en diminution de 13 % par rapport à la moyenne constaté l’an dernier). La baisse des taux leur permet toutefois d’emprunter plus sans être pénalisés. «Le dynamisme du marché permet aux secundo-accédants de réunir les conditions idéales pour emprunter plus sur une même durée de prêt», explique Cécile Roquelaure, directrice communication et études d’Empruntis.

Des conditions propices mais qui pourraient ne pas durer: «2017 reste un grand point d’interrogation. D’un côté la Fed, la banque centrale américaine, pourrait remonter ses taux et de l’autre, la Banque de France a entamé des discussions pour modifier le taux d’usure, avec comme objectif de créer des taux différents pour les prêts sur moins de 10 ans, les prêts entre 10 et 20 ans, et ceux de plus de 20 ans; la conséquence d’une telle mesure serait une remontée des taux sur les durées plus longues», indique Cafpi.