Défiscalisation: un jugement en faveur de l’investisseur en Vefa

S’il est difficile pour l’investisseur rencontrant des difficultés de location d’obtenir gain de cause sur le terrain du dol, son investissement doit être scruté dans les moindres détails pour trouver la faille. Le 28 octobre dernier, le TGI de Paris a ainsi rendu un jugement prenant significativement en compte les intérêts de la victime en se fondant sur une irrégularité dans l’opération en Vefa.

Défiscalisation et problème de location. En 2008, un investisseur acquiert sous le dispositif Robien un bien immobilier en état futur d’achèvement dont la livraison est fixée au premier trimestre 2009. Pour ce faire, il a conclu un prêt à taux variable qui se révèle non plafonné. L’investisseur ne parvient pas à louer son bien aux conditions dans lesquelles il lui a été commercialisé. Pour autant, le tribunal ne fait pas état de cette situation et s’en tient au non- respect des conditions de paiement dans le cadre d’une opération en vente en état futur d’achèvement.

Paiement anticipé. Selon le code de la construction et de l’habitation, dans un contrat de réservation ou de Vefa, le vendeur ne peut à peine de nullité exiger le paiement intégral du prix de l’immeuble avant son achèvement. Seuls sont autorisés des versements échelonnés en fonction de l’avancement des travaux. Un seul paiement anticipé entraîne la nullité de la convention. En l’espèce, le promoteur a réclamé le solde du prix pour la date de mise à disposition prévue en mai 2009 et l’investisseur s’est exécuté, le réglant en avril 2009, soit 3 semaines avant la date d’exigibilité. Dans ces circonstances, le TGI de Paris prononce la nullité du contrat de réservation, la nullité de la vente et aussi celle du contrat de prêt bancaire et ordonne la remise des partie dans leur état.

Indemnisation. Ce jugement se caractérise par une indemnisation complète de la victime portant sur les restitutions. « Cette condamnation est très importante car elle vise à la fois le vendeur et promoteur mais aussi la banque. Tous sont condamnés in solidum à payer le prix de vente à l’investisseur et aussi les frais liés à la gestion du bien, au contrat de prêt les frais de notaire pour la régularisation de l’acte suite à l’annulation prononcée», précise Caroline Pipard, avocate au Barreau de Paris. De plus, le remboursement des loyers du bien est conditionné à la restitution du prix de vente et les sommes dues entre l’investisseur et la banque se compensent. «L’investisseur est doublement protégé car le remboursement du prêt est aussi lié à celui du prix de vente, ce que n’acceptent pas toujours les juges, explique Caroline Pipard. L’investisseur est sécurisé sur ce dossier puisque l’exécution du jugement est provisoire en cas d’appel, sauf bien entendu si les adversaires obtiennent la suspension de l’exécution provisoire en menant une procédure spécifique devant le Premier Président de la Cour d’appel». En outre, une somme importante a été allouée à la victime sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
En revanche, le TGI refuse toujours de faire droit aux demandes en réparation pour le préjudice de perte de chance de se constituer un patrimoine conforme à celui annoncé ainsi que le préjudice financier et le préjudice moral.
Le jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours devant la Cour d’appel.