CNR Logement: 19 propositions pour produire plus de logements

Un rapport, 19 propositions…Et une rectification.

Catherine Sabbah, déléguée générale de l’Institut de recherche et de formation (IDHEAL), think tank de réflexion sur les questions du logement et l’ancien député La République en marche (LREM) Mickaël Nogal, qui a lancé depuis son cabinet Convergences, s’étaient vu confier l’un des trois groupes de travail du Conseil national de la refondation (CNR) portant sur le logement. Leur mission: réfléchir à des propositions concrètes pour réconcilier la France avec l’acte de bâtir. Oui, mais en fait, pas tout à fait…

Les deux co-animateurs annoncent d’emblée la couleur: leur rapport portera sur «la production de logements nouveaux» et non pas «l’acte de bâtir». Peut-être un détail pour vous, mais pour eux ça veut dire beaucoup. Ils estiment que le second terme les invitaient à trouver des solutions pour «encourager l’édification de nouveaux bâtiments». Or, très vite, leurs discussions ont fait émerger deux consensus: une opposition croissante à la densité urbaine et la moindre acceptabilité de l’empreinte carbone de l’immobilier. «Urgence sociale et urgence climatique ne s’alignent pas, écrivent-ils en introduction de leur rapport. Entre injonction à la frugalité et à l’arrêt de l’artificialisation des sols et besoins de logement neufs et notamment sociaux, les voies à suivre semblent diverger».

Et pourtant… Au fil de leurs 22 pages ils détaillent 19 propositions, remises au ministre du Logement Olivier Klein début avril. Elles sont réparties en cinq chapitres: la maitrise des prix du foncier, l’évaluation du besoin de logements, l’évolution des documents d’urbanisme, la fiscalité ainsi que la gouvernance.

Tour d’horizon des principales idées.

Evaluer la demande de logements

Sur l’évaluation du besoin de logements, le groupe de travail ne prétend pas réinventer la roue. Il insiste avant tout sur le besoin de revoir les ambitions affichées des politiques publiques. Il propose notamment de supprimer toute référence à un quelconque objectif chiffré de construction, «jamais atteint» selon ses auteurs, qui plaident en revanche pour une territorialisation des objectifs globaux. «Les chiffres nationaux ne reflètent pas la diversité des territoires, ni un accord sur les besoins de construire, de rénover, entre des territoires en tension, d’autres qui ne le sont pas, jusqu’aux zones en déprise économique et en baisse démographique», précisent les auteurs du rapport.

Leurs propositions tournent donc essentiellement autour de la captation des données pour mieux appréhender la demande. En premier lieu, ils plaident pour une meilleure promotion de l’outil statistique Otelo, qui permet de prévoir les besoins en logements par bassin d’habitat et par Établissement public de coopération intercommunale (EPCI)*. Seule une centaine de collectivités l’utiliserait à ce jour.

L’idée d’un outil de Place, alimenté par plusieurs sites de petites annonces (comme le Bon Coin, Se Loger, etc) et dont les données seraient croisées avec celles des agences immobilières et office notariales, est également poussée.

Faire évoluer et mieux mobiliser les documents d’urbanisme

Pour renforcer l’acceptabilité des projets de construction par les riverains, les auteurs du rapport poussent pour une meilleure accessibilité des documents d’urbanisme. La généralisation du Plan local d’urbanisme (PLU) en 3D est notamment suggérée. Les grandes maquettes, parfois exposées dans les mairies, permettent aux futurs acheteurs de se rendre compte des projets locaux, ce qui peut contribuer à désamorcer leur opposition future. «La concertation ne doit pas advenir au moment de la conception ou de la présentation du projet immobilier, mais dès l’élaboration du projet politique de développement», appuient les co-rapporteurs. Un point que l’économiste Frédéric Gilli, suggérait déjà dans nos colonnes l’été dernier.

Au-delà de son accessibilité, Catherine Sabbah et Mickaël Nogal insistent aussi sur la nécessité de renforcer l’application des PLU. Selon eux, seuls «seulement 65% des droits à construire seraient consommés» avec «des capacités limitées (voire nulles) de négociation si le permis de construire est conforme.» Pour redonner du souffle aux constructeurs, ils reprennent également une idée de la commission Rebsamen qui n’avait pas été retenue: la création de commissions de médiation présidées par les préfets et que les maitres d’œuvres pourraient saisir en cas de refus d’un permis de construire pourtant conforme au PLU.

Autre idée à noter: imposer une densité minimale dans les zones tendues. Restreintes par l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), ces communes pourraient imposer des constructions résidentielles à 2, 3 voire 4 étages aux constructeurs.

Utiliser la fiscalité pour encourager la construction et la location

En matière d’immobilier, la carotte fiscale n’est jamais très loin. Tout en reconnaissant leur utilité, le groupe de travail propose ainsi de remettre à plat l’ensemble des dispositifs existant afin de trier le bon grain de l’ivraie. Ils expriment d’ailleurs leur méfiance envers le statut de «bailleur privé», maintes fois poussé par des acteurs du marché, notamment la Fnaim. «Derrière la relative simplification liée à l’existence d’un seul dispositif d’incitation à l’investissement locatif, il est à date très difficile de mesurer les impacts provoqués par ce changement majeur», avancent les auteurs du rapport.

Leur crainte? Exclure une grande partie des Français du marché immobilier, refroidis par la notion d’amortissement, «trop complexe et trop contraignante» pour le grand public selon eux. Avec en corollaire une plus forte concentration de la propriété immobilière, alors même que 3,5% des ménages détiennent déjà la moitié du parc privé locatif (source: Insee). «A l’inverse, les dispositifs Pinel ou plus récemment Loc’Avantages, ont comme intérêt de toucher plus facilement l’ensemble des Français, notamment les petits épargnants qui souhaitent investir dans un bien immobilier, sans exclure les multi-propriétairesdont la contribution est importante à l’offre proposée», estiment les auteurs.

Mais si les ménages doivent être incités à louer (abordable), les maires bâtisseurs doivent aussi être récompensés. Les rapporteurs proposent ainsi une aide forfaitaire d’un montant calculé sur une moyenne de logements construits et/ou transformés (à condition qu’ils aient été vides auparavant et que ces travaux les remettent sur le marché) au cours des trois à six dernières années.

Les deux autres groupes de travail du CNR, «Redonner du pouvoir d’habiter aux Français» et «Faire du logement l’avant-garde de la transition écologique» ont également remis leur rapport à Olivier Klein. Aucun timing précis n’a été donné, mais une communication pourrait être faite avant l’été.

*Structure administrative regroupant plusieurs communes. Permet d’avoir une gestion intercommunale de certains services ou de développer un projet de développement duterritoire.