IFI et OPCI : D’une interrogation à l’autre

Quelle que soit leur méthode de détention, en direct ou via un contrat d’assurance vie, les parts de SCPI et d’OPCI (pierre-papier) seront soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ont confirmé à L’Agefi deux sources au fait des discussions, dont Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). «Les fonds de placements à prépondérance immobilière ont vocation à rentrer dans l’assiette de l’IFI, y compris pour les fonds encapsulés dans l’assurance vie», a-t-il déclaré. Contacté, le ministère de l’Economie et des Finances n’a pas répondu aux sollicitations sur le sujet. «Le gouvernement semble partir du principe que l’argent investi dans des OPCI et SCPI n’est pas créateur de valeur pour l'économie, or en finançant l’immobilier de bureau, il permet de répondre aux besoins des utilisateurs», regrette Laurent Modave, avocat spécialiste de la fiscalité des OPCI au cabinet Gide Loyrette Nouel.

Un problème de cohérence de la réforme de l’ISF apparaît notamment pour les OPCI, qui proposent un investissement à la fois immobilier et financier, ainsi que le détaille l’Autorité des marchés financiers sur son site internet. Alors que la réforme de l’ISF vise à sortir de son assiette les placements financiers, «l’intégration des OPCI à l’assiette de l’IFI poserait le problème des valeurs à déclarer, 40% des actifs gérés par un OPCI pouvant être constitués par des valeurs mobilières et actifs autres que de l’immobilier, ce qui conduit à rendre imposable des actifs financiers normalement exonérés», explique Yvan Vaillant, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Edmond de Rothschild France.

Une autre difficulté technique concerne les OPCI ou SCPI souscrits via un contrat d’assurance vie, lui-même hors de l’assiette de l’IFI. Il serait alors nécessaire de retraiter la part du contrat investie dans ces placements taxables. «Il s’agirait d’une incohérence juridique puisque c’est l’assureur qui est alors légalement propriétaire des parts et non le souscripteur», note Yvan Vaillant. Si le législateur sait se montrer imaginatif, «il y a un risque d’aboutir à des déclarations d’IFI complexes là où l’objectif du législateur était d’aller vers plus de simplification».

L’Aspim se montre pessimiste sur ses chances de faire évoluer Bercy sur ces questions, mais reste mobilisée notamment sur l’application ou non de la «flat tax» aux fonds de placement dans l’immobilier.