Unibail-RW s’allège d’un nouvel actif aux Etats-Unis

Au goutte à goutte. L’exploitant de centres commerciaux Unibail-Rodamco-Westfield (Unibail-RW) a annoncé lundi avoir cédé à son concurrent américain Centennial Real Estate le complexe Westfield Valencia Town Center, situé dans la ville californienne de Santa Clara.

Le montant de la transaction s'élève à 199 millions de dollars, soit 185 millions d’euros environ, à comparer à une dette nette de 195 millions de dollars rattachée à cet actif. Ce prix de vente représente une décote de 3% par rapport à la valeur de l’actif calculée à fin 2022, a précisé URW dans un communiqué. Le groupe a également prévenu que 50% du produit de cette vente lui reviendrait.

1,8 milliard de dollars

L’opération illustre les défis persistants auxquels reste confrontée la foncière. Le groupe dirigé par Jean-Marie Tritant ne dévie pas de sa ligne de conduite officielle et vise une «réduction drastique de son exposition financière aux Etats-Unis». Si cette feuille de route n’a pas varié depuis la prise de contrôle actionnarial du tandem Niel-Bressler à l’automne 2020, sa mise en œuvre s’avère en revanche un peu plus lente que prévu.

Le groupe a tout d’abord reporté cet objectif «à 2024 et au-delà» alors qu’initialement 2023 devait être une date butoir. Ensuite, Unibail-RW a infléchi sa méthode, sans toutefois la bouleverser. Plutôt que rechercher une vente globale, la foncière fait le distinguo entre ses actifs dits «régionaux» et ses «flagships», ses centres commerciaux géants dont la valeur unitaire tutoie les 700-800 millions, voire un milliard de dollars.

En intégrant cette opération, URW a vendu pour 1,8 milliard de dollars d’actifs aux Etats-Unis depuis 2021, conformément à son plan de désendettement. Entre la fin de l’année dernière et le début de 2023, la foncière avait annoncé la cession de trois actifs, dans le Connecticut, l’Etat de New York et en Californie, pour environ 520 millions de dollars.

Avec la vente de cet actif californien, le groupe donne, sans doute à tort, le sentiment de privilégier une approche plus opportuniste de vente actif par actif. En pratique, la recherche d’une stratégie de cession de l’ensemble de son portefeuille américain de centres commerciaux n’est pas abandonnée.

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10,5 milliards d’euros de «centres géants» aux Etats-Unis

Alors qu’il reste un peu plus de 600 millions d’euros d’actifs régionaux à céder, l’ensemble de son portefeuille de centres commerciaux américains géants, reste un bien plus gros morceau. Ce portefeuille est valorisé à 10,5 milliards d’euros au 30 juin, soit un quart (24%) du parc immobilier commercial de la foncière, c’est-à-dire hors bureaux et activités de congrès et expositions. L’Europe continentale, où la foncière veut se recentrer, représente 70% de ce portefeuille et le Royaume-Uni 6%.

En termes de bilan, le groupe n’est pas confronté à une situation d’urgence. Les agences ont quelque peu relâché la pression sur l’urgence du calendrier de cessions pour maintenir le niveau de notation. Moody’s qui pressait pour 3 à 5 milliards de cessions en 2022 n’en attend plus que 1,5 milliard en 2023. Les raisons de cette moindre pression : la réduction de la vacance locative aux Etats-Unis et un redressement des performances opérationnelles locales.

Unibail-RW se dit confiante sur sa capacité à tenir son tempo de cessions. Elle a confirmé en juillet, lors de ses comptes semestriels, être capable d’atteindre l’objectif de 700 millions d’euros de cessions en Europe d’ici à la fin de l’année. De quoi remplir la totalité de sa promesse de céder 4 milliards d’euros d’actifs en Europe.

Habileté

En juin dernier, l’habileté de la foncière lors de l’échange de sa dette hybride - Perp-NC23 - a prouvé qu’elle conservait la confiance des investisseurs. De plus, Unibail-RW revendique 8 milliards d’euros de liquidités disponibles d’ici à juin-2026, dont 4 milliards d’euros en cash, à comparer avec 7,2 milliards d’euros de dette arrivant à maturité à cet horizon de mi-2026, dont 400 millions d’euros à d’ici à la fin 2023, 2,2 milliards en 2024, 3,2 milliards en 2025 et 1,4 milliard au 30 juin 2026. Mais la masse totale de sa dette de 20,5 milliards d’euros, soit un ratio d’endettement de 41,9% de la valeur du patrimoine au 30 juin dernier – un étiage qui ne baisse pas - témoigne du degré de complexité de l’équation financière.

Or, avec la remontée des taux d’intérêt sur l’obligataire – soit 4,2% pour le 10 ans américain quand le taux de capitalisation des actifs américains de la foncière ressort à 4,8% –, Unibail-RW n’affiche pas une prime de risque très attractive. Son espoir ? Si le resserrement monétaire de la Fed approche de son terme, les investisseurs seront alors capables de s’intéresser de nouveau à un segment d’immobilier commercial qu’ils boudent avec ostentation depuis plus de quatre ans.

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