L’investissement immobilier institutionnel va encore profiter des taux bas
Dans une étude, AEW juge les perspectives plutôt «calmes» pour les cinq ans à venir.
Fabrice Anselmi
Taux et croissance économique durablement faibles devraient maintenir la croissance locative et les rendements sur l’immobilier «prime» bas pour les cinq prochaines années, montre une étude de la société de gestion AEW, pour qui le cycle sur l’immobilier européen serait ainsi prolongé. «Malgré une croissance locative plus faible, notre approche des rendements ajustés au risque identifie 80 marchés comme attractifs (51) ou neutres (29) parmi les 100 marchés d’immobilier d’entreprise analysés en Europe. Les taux de rendement devraient y rester proches de leurs niveaux actuels et ainsi maintenir les valeurs vénales stables, écrit l’équipe de Hans Vrensen, directeur de la recherche. Ces perspectives offrent aux investisseurs un délai supplémentaire pour se concentrer sur un ensemble d’objectifs et de régulations en matière de développement durable.»
Sur la plupart des marchés étudiés, les rendements attendus restent supérieurs aux rendements exigés. C’est particulièrement le cas pour les entrepôts logistiques à Dublin, dans la perspective d’une «plate-forme» post-Brexit. Les commerces en pieds d’immeubles ressortent partout comme «peu attractifs». Concernant l’immobilier de bureaux, Glasgow et Berlin offrent de belles perspectives grâce à un rendement attendu élevé, porté par la croissance locative et un taux de vacance bas, avec en outre un rendement exigé particulièrement faible dans la capitale allemande, du fait des taux souverains. A l’opposé, le haut rendement attendu à Milan souffre d’un rendement exigé également élevé. La croissance locative devrait être plus modérée à Amsterdam qu’ailleurs, alors que le rendement exigé y reste élevé en raison d’un niveau de liquidité plus faible. Les bureaux resteraient assez attractifs à Paris, et même à Londres.
Dans un scénario de taux bas encore plus long, avec des rendements exigés encore plus faibles, la recherche d’AEW voit 70 marchés comme «attractifs», dont la quasi-totalité de ceux de la logistique, et seulement 10 marchés «peu attractifs» (au lieu de 21). «En moyenne, tous types d’actifs immobiliers confondus, nous anticipons une décompression des taux de rendement ‘prime’ de 20 pb au cours des cinq prochaines années», poursuit l’étude, soit trois fois moins que l’an dernier, signe de l’extension du cycle immobilier. Ce contexte favorable ne devrait pas être perturbé par les traditionnels problèmes d’endettement excessif ou de «suroffre» immobilière, qu’AEW juge relativement «faibles» en comparaison de périodes d’avant la crise.
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