Les taux immobiliers pourraient atteindre 2% à la rentrée

Le phénomène commence à inquiéter. Au point que, selon plusieurs sources de presse, le gouvernement souhaiterait le ralentir. Portés par la hausse globale des taux d’intérêt dans un contexte de forte inflation, les taux des prêts immobiliers grimpent lentement mais sûrement depuis le début de l’année. Et la tendance n’est pas à l’accalmie.

Selon L’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen pour l’ensemble des durées d’emprunt est passé d’un plus bas à 1,03% en octobre dernier à 1,68% en juillet. Soit un bond de 63% en neuf mois. Et le tempo s’accélère. Alors que l’augmentation était d’environ 0,02 point de pourcentage (2 points de base) par mois début 2022, elle a grimpé à 13 points de base en juin et 16 pb en juillet, indique L’Observatoire. A ce rythme, le seuil des 2% pourrait bien être atteint dès septembre. Il est d’ailleurs déjà dépassé pour de nombreux dossiers. Au 22 août, le courtier Meilleurtaux.com estimait par exemple qu’un «bon taux» d’emprunt sur 25 ans se situe à 2,07%. Pretto calcule de son côté un «taux ordinaire» de 2,2% sur 20 ans et de 2,33% sur 25 ans, à fin août.

Un TAEG inférieur à 2,57%

Et tout porte à croire que la hausse est loin d’être terminée. L’augmentation des taux immobiliers semble en effet en retard sur d’autres grands taux d’intérêt. Le rendement du bond du trésor français à 10 ans, l’OAT 10, est par exemple passé d’un niveau proche de 0% en novembre 2021 à près de 2% aujourd’hui. Par nature moins réactifs, les taux des emprunts immobiliers ont aussi été freinés par l’inertie du taux d’usure, au-dessus duquel les banques ne peuvent pas prêter. Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France et correspond au taux annuel effectif global (TAEG, qui inclut notamment le coût de l’assurance) moyen constaté aux cours des trois mois précédents, augmenté d’un tiers. Le taux d’usure a donc toujours trois mois de retard sur l’évolution du marché, ce qui peut limiter la capacité des banques à augmenter leur taux dans un contexte de hausse rapide. A moins qu’il ne les conduise à freiner leur production de nouveaux crédits.

Ainsi, le taux d’usure en vigueur en France depuis le 1er juillet est fixé à 2,57% pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans ou plus. Une fois retranchés les différents frais et le coût de l’assurance, le taux maximal auquel les banques peuvent prêter tombe sans doute sous 2,4% dans de nombreux cas. Pas si loin des 2,33% sur 25 ans constatés par Pretto pour son «taux ordinaire». Dans ces circonstances, la prochaine augmentation du taux d’usure, prévue le 1^er octobre prochain, pourrait entraîner une nouvelle accélération à la hausse. Que les ménages continuent à emprunter sur des maturités plus longues et à des taux inférieurs aux entreprises les plus solides ne semble dans tous les cas pas soutenable.