Les prix de l’immobilier mondial restent déconnectés de la hausse des taux

La hausse nominale des prix de l’immobilier mondial s’est accélérée de 10% entre mi-2021 et mi-2022, soit le taux de croissance annuel le plus élevé depuis 2007, indique le Global Real Estate Bubble Index d’UBS publié mercredi, relevant les déséquilibres très élevés du marché dans les grandes agglomérations et des prix déconnectés de la hausse des taux d’intérêt.

Selon cet indice, 22 des 25 plus grandes villes du monde analysées ont vu le prix des logements progresser - seuls Paris, Hong Kong et Stockholm font exception. La croissance des encours de prêts hypothécaires et l’endettement des foyers affichent en outre une hausse nettement plus rapide que la moyenne de long terme pour la deuxième année consécutive. Les solides revenus et la croissance des loyers ont atténué la poursuite du renforcement des déséquilibres, et les prix de l’immobilier dans les régions non urbaines ont augmenté plus vite que dans les villes pour la deuxième année également, ajoutent les auteurs de l’étude, tout en estimant que le boom de l’immobilier mondial est sur le point de prendre fin. De fait, malgré des évaluations encore très élevées, la hausse des prix s’est considérablement ralentie en données corrigées de l’inflation.

Paris quitte la zone de risque

Dans le détail, Toronto et Francfort figurent cette année au sommet des marchés caractéristiques d’une bulle spéculative. Les risques sont également élevés à Zurich, Munich, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv et Tokyo.

Parmi les marchés de la zone euro couverts par l’étude, Paris fait exception, avec des prix nominaux qui ont stagné sur la période permettant à la capitale française de quitter la zone de risque de bulle spéculative, même si elle reste le marché le moins accessible de la zone euro du point de vue de l’investisseur. Le marché d’Amsterdam a connu la plus forte hausse des prix parmi les marchés de la zone euro, à 17% (en nominal), présentant un fort risque de correction si les taux continuent d’augmenter.

Déséquilibres à Miami et Los Angeles

Aux Etats-Unis, les cinq villes analysées sont toutes surévaluées, avec un déséquilibre plus marqué à Miami et à Los Angeles qu’à San Francisco, Boston et New York. Les marchés immobiliers de Stockholm et de Sydney (+30% en 2021-2022) restent également survalorisés en dépit d’un ralentissement, avec un effet quasi-immédiat des politiques monétaires plus restrictives (-10% et -5% au deuxième trimestre).

D’autres marchés immobiliers montrent des signes de surévaluation, notamment Genève, Londres (+6% en un an), Madrid - où la hausse des prix s’est accélérée depuis le début de la pandémie - et Singapour.

Ajoutée à l’indice cette année, la ville de Sao Paulo est évaluée à sa juste valeur, de même que Milan – malgré une croissance des prix après une décennie de stagnation - et Varsovie. Malgré une année prospère, le marché immobilier de Dubaï est aussi évalué à sa juste valeur.