Le télétravail influe sur la politique monétaire

La pandémie de covid-19 a entraîné une forte hausse du recours au télétravail, dont une part significative est permanente, avec de nombreux déménagements des grandes agglomérations vers des villes plus petites, et un effet notable sur les prix immobiliers qui, pesant 30% de l’indice d’inflation CPI aux Etats-Unis, ont des conséquences sur la politique monétaire. En France, le prix moyen des appartements à Paris a peu bougé entre 2020 et 2022 alors qu’il a augmenté de plus de 8% en Ile-de-France hors Paris et de 15% en région selon l’Insee, marquant un changement de dynamique par rapport aux années précédentes.

L’exemple hexagonal démontre que le télétravail a joué sur les prix immobiliers de façon différenciée selon les zones, mais quid au niveau national ? «Deux chercheurs de la Fed de San Francisco (John Mondragon avec Johannes Wieland de l’Université de California San Diego) ont effectué le travail d’analyse aux Etats-Unis. Ils ont travaillé sur 895 zones géographiques d’au moins 10.000 habitants», indique Bastien Drut, stratégiste de CPR AM. Ces chercheurs ont récupéré, pour chaque zone, l’évolution de la part des employés pratiquant le télétravail en permanence (passée de 5% à plus de 16% au niveau national), la migration nette de population, ainsi que les évolutions des prix immobiliers (calculée par Zillow) et des loyers (calculée par Apartment List).

Un premier pan de l’étude montre que la part du recours au télétravail avant la pandémie est fortement corrélée à l’augmentation du recours au télétravail pendant la pandémie : «Autrement dit, c’est dans les zones qui se prêtaient le plus au télétravail avant la pandémie que le télétravail a le plus augmenté, vraisemblablement en raison de caractéristiques spécifiques, comme le fait de disposer d’un cadre agréable ou de différentes commodités», résume Bastien Drut.

En outre, les zones avec les parts de télétravail les plus élevées ont connu les hausses de prix immobiliers les plus importantes. «En effectuant des régressions longitudinales, ils parviennent au résultat que chaque point de pourcentage supplémentaire de télétravail constaté en 2020 est associé à une hausse des prix immobiliers supplémentaire de 1,5% sur la période décembre 2019-novembre 2021. Les résultats sont très proches pour les loyers. Un point intéressant ici est que les auteurs ne trouvent aucun lien entre la dynamique des prix et la part de télétravail avant la pandémie, ce qui suggère qu’il y a bien eu un choc exogène en lien avec le télétravail au cours de la pandémie», poursuit l’économiste de CPR AM.

Plus de la moitié des hausses

Il restait difficile d’extrapoler ces résultats au niveau national, la pression haussière sur les prix créée dans une zone d’emménagement pouvant être associée à une pression baissière dans la zone quittée. Les auteurs ont donc cherché à neutraliser les effets liés aux migrations afin d’isoler un effet «purement» lié à la recherche de biens immobiliers dans des zones adaptées au télétravail.

Ils concluent que les migrations nettes représentent environ un tiers de l’effet sur les prix évoqué plus tôt et que, après avoir neutralisé l’effet des migrations nettes, un point de pourcentage supplémentaire de télétravail observé en 2020 est associé à une hausse des prix immobiliers de quasiment 1% sur la période 2020-2021.

La forte hausse du recours au télétravail permettrait ainsi d’expliquer 15 points de pourcentage sur les 24% de hausse des prix immobiliers moyens observés aux Etats-Unis entre décembre 2019 et novembre 2021.

«Les auteurs estiment donc que la hausse des prix immobiliers en 2020-2021 reflète davantage une évolution fondamentale qu’une bulle spéculative et que la politique monétaire de la Fed (via les injections de liquidités dénoncées par certains, ndlr) n’aurait eu qu’une importance secondaire. Ils émettent également l’hypothèse que l’évolution future des prix immobiliers dépendra beaucoup de l’évolution du télétravail, avec une forte atténuation du phénomène observé s’il périclite», conclut également Bastien Drut. Sachant que l’ampleur de la hausse des prix sur 2020-2021 a, également du fait d’une longue phase de sous-investissement dans les années 2010, été extraordinaire et aura, du fait des répercussions via les loyers, des effets durables sur l’inflation sous-jacente en 2023.