La titrisation de l’immobilier commercial ne craint pas le télétravail

L’épidémie de Covid a accéléré l’évolution des tendances sur le travail flexible et le télétravail. Mais, pour l’agence de notation DBRS Morningstar, l’effet sur les marchés de l’immobilier de bureaux européens et donc sur les titrisations adossées à des prêts à l’immobilier commercial (CMBS) ne devrait pas être pénalisant. «Bien que la baisse signalée des chiffres de prise à bail des bureaux et l’augmentation des taux de vacance suggèrent une tendance à la baisse du marché, les chiffres rapportés s’expliquent en grande partie par l’absence de mouvement d’occupants pendant la période de confinement. Nous pensons que l’infrastructure, les commodités environnantes et l’accent mis sur les bâtiments écologiques ou sociaux joueront un rôle beaucoup plus important pour ramener les gens dans les bureaux», note Dinesh Thapar, analyste spécialisé chez DBRS Morningstar.

La pandémie a changé les comportements, «certains employés restent attachés à la flexibilité du travail à domicile» malgré les incitations des employeurs via de meilleures infrastructures, modernes et respectueuses de l’environnement. La hausse du coût de la vie et de certaines dépenses liées au télétravail pourrait, en plus d’autres désagréments, changer la donne.

Au vu des CMBS européens adossés à des immeubles de bureaux, l’agence note qu’ils se sont bien comportés ces deux dernières années : taux d’occupation moyen très supérieur à 70%, durée moyenne pondérée des baux en légère progression, résultats d’exploitation nets et ratios de couverture du service de la dette (DSCR) solides. La hausse des taux pourrait affecter les DSCR, mais seulement au-delà du moyen terme du fait de la structure des transactions.

Si la demande d’espaces de bureaux peut diminuer un peu, «pour des bureaux de classe A, intelligents et durables elle augmentera, et la durée des baux pour ce type de produit restera longue», estime l’agence. Pour qui les critères ESG deviennent un facteur de différenciation croissante entre transactions prime et subprime. Ils ouvrent de nouvelles opportunités pour les investisseurs «value-add» – qui, modernisant d’anciens espaces, en obtiennent de meilleurs loyers –, notamment dans un contexte de taux en hausse pouvant affecter les rendements moyens.

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