La quête de rendement favorise les CMBS italiens

Et de trois! Deutsche Bank a arrangé la semaine dernière le placement de Gondola, une titrisation de 355 millions d’euros adossée à trois prêts finançant des centres commerciaux en Italie, et dont les sponsors sont des fonds de Blackstone. Il s’agit du troisième CMBS émis en Italie en sept mois, après la transaction Gallerie (336 millions d’euros), sortie en décembre par Goldman Sachs, et celle de BNP Paribas, Reni (135 millions), émise en janvier. Depuis le début de l’année, l’Italie représente plus de 50% des CMBS placés en Europe, dont les montants restent il est vrai sur des niveaux très bas.

La quête de rendement explique en grande partie ce regain d’intérêt pour la Botte. Avec les risques que cela comporte. La première tranche notée A+/AA de Gondola a été placée à une marge de 145 points de base (mais à 99,85% du pair), et les suivantes à 175pb (tranche B), 210pb (C), 295pb (D) et 370pb (E). Soit en dessous des fourchettes initiales qui avaient été annoncées au marché. «Ce sont des niveaux de marge très serrés, considère un professionnel de la dette immobilière. On est en train de recréer une bulle comme à la grande époque de 2007.»

Les analystes crédit de Bank of America Merrill Lynch attribuent aussi ce regain d’activité à des causes plus profondes. Echaudées par la crise, les banques ne veulent plus engager leur bilan sur de l’immobilier commercial de deuxième rang ou situé en périphérie de la zone euro.

«Le CMBS remplit une niche en ce moment en fournissant du financement sur des actifs ‘non-core’ dans des pays périphériques comme l’Italie, estime BoA Merrill dans une note publiée le 30 juin. Les CMBS européens ont attiré une nouvelle classe d’investisseurs ces dernières années, appâtés par des rendements relativement élevés et contraints par une offre d’investissement limité dans d’autres secteurs. Ils ont pris le temps de se familiariser avec le produit, de développer les outils d’analyse crédit nécessaires, et d’obtenir l’accord de leurs comités d’investissement. Nous pensons qu’ils sont là pour rester.»

En parallèle de ces émissions nouvelles, le compartiment des CMBS italiens va perdre l’un de ses composants en septembre. Beni Stabili, la filiale de Foncière des Régions, vient d’annoncer le remboursement anticipé d’Imser, un CMBS de 557 millions d’euros émis en 2002 et qui finançait des immeubles loués à Telecom Italia.

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