Eurazeo optimise la cession d’actifs d’ANF Immobilier

ANF Immobilier, société d’investissement immobilier cotée (SIIC) contrôlée à 51,6% par Eurazeo, a communiqué hier les termes financiers définitifs de ses deux cessions d’actifs, dont la conclusion devrait aboutir comme convenu au mois de novembre.

D’une part, les 160 murs d’hôtels B&B seront acquis par le consortium formé de La Française AM et la Foncière des Murs pour un montant net vendeur de 482 millions d’euros; cette opération est soumise à une condition de financement.

D’autre part, le portefeuille d’immeubles lyonnais va être vendu au britannique Grosvenor pour 323 millions d’euros, payés comptant. Le produit total de 805 millions représente une décote inférieure à 5%.

Du fait de son statut de SIIC, ANF a l’obligation de distribuer au moins 50% de ses plus-values à ses actionnaires. La foncière compte utiliser une partie du produit de cession pour rembourser des emprunts, liés à ces actifs, d’un montant de 224 millions: le produit net de cession sera donc réduit à 568 millions, déduction faite des frais. Sur ce montant, ANF conservera encore 60 millions d’euros en trésorerie.

Le dividende devant échoir aux actionnaires atteindrait 497 millions d’euros. La distribution se déroulera en trois étapes. Un acompte sur dividende de 99 millions, puis la distribution de la réserve de réévaluation liée aux actifs vendus – environ 85 millions. Pour le solde de 312 millions, ANF proposera à ses actionnaires, lors d’une assemblée générale le 21 novembre, de souscrire à une offre publique de rachat d’actions (OPRA), portant sur environ 36% de son capital. Eurazeo a l’intention d’y participer.

«Choisir une OPRA permet d’optimiser la fiscalité de cette distribution pour l’ensemble des actionnaires. Elle serait autour de 20% pour les particuliers, ce qui rend l’opération très attractive», justifie Bruno Keller, président du directoire d’ANF Immobilier. Eurazeo estime qu’il devrait encaisser 258 millions d’euros avant impôt. Une somme bienvenue alors que les dépréciations ont lesté ses comptes au premier semestre.

Sa trésorerie s’élevait à 157 millions d’euros au 30 juin, contre 138 millions fin 2011. «L’opération permet à Eurazeo de monétiser la moitié de sa participation dans ANF avec une décote limitée sur son actif net. En outre, si certains actionnaires d’ANF décidaient de ne pas apporter leurs titres à l’OPRA, elle sera même relutive», estime Pierre Boucheny, analyste chez Kepler.