La Fed durcit les conditions d’octroi des prêts immobiliers

Quatre ans après l’explosion de la bulle du subprime, la Réserve fédérale s’attaque aux pratiques de prêts immobiliers résidentiels des banques américaines. La Fed a publié le 19 avril de nouvelles règles durcissant les conditions d’octroi des crédits hypothécaires, dans la suite logique du paquet législatif Dodd-Frank voté en 2010. En résumé, les banques devront désormais s’assurer que l’emprunteur dispose bien des ressources nécessaires pour rembourser ses dettes.

Cette réforme vise à corriger les excès d’un modèle anglo-saxon fondé sur la valeur du bien immobilier et des garanties, et donc très dépendant des variations du marché. A l’opposé des pratiques françaises, par exemple, basées sur la capacité de remboursement de l’emprunteur, et que les banques de l’Hexagone mettent en avant pour justifier la faiblesse de leur coût du risque dans cette activité: 0,09% en 2009 selon l’Autorité de contrôle prudentiel, pour un taux de créances douteuses de 1,15% (lire aussi L’Agefi Hebdo du 21 avril).

Les banques américaines, elles, auront quatre options pour se conformer aux exigences du régulateur. Première solution, la plus classique: vérifier huit critères concernant l’emprunteur, tels que son emploi, ses revenus, son niveau d’endettement, la charge mensuelle de ses remboursements, etc.

La deuxième voie consisterait à accorder un «prêt qualifié». Seraient exclus de cette catégorie les prêts supérieurs à 30 ans, ou avec un profil de remboursement in fine, ou encore ceux dont les commissions d’arrangement excèdent 3% du nominal. Autant de pratiques qui ont alimenté la bulle immobilière jusqu’en 2007. Le prêt qualifié devrait s’amortir sur la durée, tenir compte du taux maximal qui pourrait s’appliquer lors des cinq premières années de sa vie, et bien sûr être accordé à un emprunteur solvable. Les deux autres options concernent les particuliers en zone rurale, et ceux qui empruntent pour refinancer un prêt plus risqué.

La définition du prêt qualifié, ouverte à consultation jusqu’au 22 juillet, est d’autant plus importante que «les prêteurs pourraient alors dégager leur responsabilité en cas de non-paiement des ménages dans les titrisations», relève Aurel BGC. La Fed et la FDIC ont déjà publié fin mars des propositions sur ce sujet, qui permettraient aussi aux banques de ne pas avoir à conserver à leur bilan un minimum de 5% des prêts qu’elles titrisent.