La hausse des loyers renforce l’inflation aux Etats-Unis

Le prix médian des logements anciens aux Etats-Unis a atteint un record selon les données de la Fédération nationale des agents immobiliers américains (NAR). Il a bondi de +19% en un an à 341.600 dollars fin avril, même si les ventes ont baissé en nombre pour le troisième mois de suite en raison du manque de biens disponibles. L’augmentation est encore bien supérieure pour les biens de plus de 500.000 dollars, ce qui confirme le mouvement des Américains les plus aisés vers des maisons plus grandes, et donc la pénurie de biens pour ceux qui (comme au Royaume-Uni) veulent changer de mode de vie post-Covid.

«L’offre de logements continue d’être en-deçà de la demande», remarque Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, évoquant des délais de vente record (17 jours), mais aussi la probabilité que, entre vaccinations, réouverture de l’économie, et fin des moratoires sur le remboursement des emprunts, l’offre redémarre dans les mois à venir et freine la hausse des prix.

Lente intégration des loyers

La lecture sur les loyers est toujours plus difficile, alors qu’ils pèsent 33% dans l’indice CPI des prix à la consommation (8% pour les locataires, 24% pour les «équivalents de loyers» imputés aux propriétaires). Ils étaient en hausse de +2% sur un an à fin avril – un niveau bas depuis 2011. «Mais cet indicateur de l’US Bureau of Labor Statistics met beaucoup de temps à intégrer une hausse des loyers car l’analyse n’est enrichie de l’évolution pour une ville donnée que tous les six mois, donc que de 1/6 du parc total chaque mois», indique Bastien Drut, stratégiste chez CPR AM.

Dans son rapport de juin, le site CoreLogic indique une hausse des prix immobiliers de +13% sur un an et une hausse des loyers de +4%, ce qui marque un gros rattrapage après les baisses de 2020. Le dernier rapport Apartment List constate à fin mai un troisième mois de hausse consécutif pour son indice national : de +2,3% sur un mois, et de +5,4% sur un an, de retour au niveau pré-pandémique, mais avec toujours des variations régionales importantes : -17% pour les loyers à San Francisco, -13% à Oakland, -12% à New York, -11% à Seattle, etc.

«Cela confirme que, avec la généralisation du télétravail, les CSP+ ont déserté les centres-villes, pour des coins plus calmes et/ou de plus petites villes où les loyers ont pu augmenter. Reste à savoir si c’est temporaire ou pas», poursuit Bastien Drut, évoquant quand même une remontée depuis deux à quatre mois des loyers dans ces grandes villes, où ils restent bien inférieurs aux niveaux d’avant-crise. «On a même vu des couples quitter la Californie pour l’Idaho puis, se rendant compte que la vie y est tellement moins chère, décider que l’un des conjoints arrêterait de travailler, ajoute Raphaël Gallardo, chef économiste de Carmignac. L’analyse des loyers reste compliquée également parce que, avec les moratoires sur les évictions prolongés in extremis de fin mars à fin juin, la hausse d’une partie des loyers correspondant à 7% du total (les arriérés officiels) a été comptabilisée à 0%», poursuit-il. Cela provoque une inhabituelle décorrélation entre la hausse du loyer médian et le loyer médian exigé à la relocation.

Marchés différents

En temps normal, il existe aussi une certaine corrélation entre les loyers et les prix de ventes dans l’immobilier résidentiel. Mais seulement jusqu’à un certain point. «Lorsque l’accession à la propriété devient trop coûteuse en raison de prix trop élevés, la demande pour la location augmente, ce qui tire les loyers à la hausse», rappelle Bastien Drut, sans négliger le lien des loyers avec les salaires, qui ont très notablement augmenté dans tous les métiers en rythme mensuel pour la deuxième fois en mai (+0,5%) après avril (+0,7%). «Une autre différence avec le passé pourrait venir du fait que la hausse des prix de l’immobilier à l’achat est également tirée par l’investissement institutionnel dans les ensembles de logements collectifs. En outre, avec la sélectivité accrue des banques sur les prêts immobiliers depuis la crise de 2008, l’accès à la propriété est bien plus limité, et quasi impossible pour une famille médiane», note Raphaël Gallardo. Cela pourrait expliquer un sentiment globalement plutôt négatif des Américains à l’égard de l’immobilier.

Selon l’American Housing Survey, plus de 60% du marché de la location concerne des appartements aux Etats-Unis, contre 5% à l’achat ; et la location concerne plus de la moitié des logements dans les centres-villes, mais seulement 30% en dehors. «Les deux marchés location/vente ne proposent pas la même chose, confirme Bruno Cavalier, chef économiste d’Oddo BHF. Le prix des maisons, sur lequel les tensions actuelles sont ponctuelles, varie bien plus que les loyers. Et les loyers réagissent avec retard, également parce que le CPI tient compte des contrats en vigueur. Cela contribuerait davantage à l’inflation 2022 que 2021, et pourrait poser un drôle de dilemme à la Fed, alors que les loyers ont donc cette particularité de réagir à l’inverse des prix à la vente après un resserrement monétaire, du fait d’un arbitrage alors en faveur de la location», conclut-il.