Le marché immobilier résidentiel américain est plein de paradoxes

La situation assez peu reluisante de l’économie américaine ne s’est pas répercutée sur le marché de l’immobilier résidentiel, à l’origine de la précédente grande crise financière. Après une pause en avril-mai, les ventes des maisons anciennes ont même atteint leur plus haut depuis 2006 en septembre - au-dessus des 6 millions en rythme annualisé selon la National Association of Realtors (NAR) - tout comme pour les constructions de maisons neuves, sans freiner la hausse du prix moyen (311.000 dollars) ni la baisse du temps de mise en vente (21 jours).

«Pour l’instant, les effets baissiers habituels d’une crise (emplois, revenus, patrimoines) ont été parfaitement compensés au niveau macro-économique par les politiques monétaires et budgétaires, explique Bruno Cavalier, chef économiste d’Oddo BHF. Les taux d’intérêt américains ont atteint des plus bas (1,7% à 30 ans) équivalent à une remise d’environ 10% sur le prix des maisons, ce qui conforte aussi la solvabilité de ménages beaucoup moins endettés qu’en 2008 : l’emprunt hypothécaire représente en moyenne 63% du revenu disponible contre 100% à l’époque. Avec une amorce d’exode urbain hors des grandes métropoles en lien avec le développement du télétravail, et un mouvement démographique sur la tranche en âge d’acquérir son logement, le boom du secteur n’a rien d’étonnant, mais personne ne parle de bulle immobilière.» La perspective d’un nouveau stimulus budgétaire post-élections pourrait le prolonger, même si la hausse se concentre essentiellement sur le haut de gamme.

Risque financier incertain

Dans un premier temps, les moratoires sur le paiement des loyers instaurés par le Cares Act jusqu’au 24 juillet puis dans 16 Etats jusqu’à l’automne (31 décembre à New York ou Washington) ont posé problème aux propriétaires, qui risquaient de ne plus payer les traites de leurs prêts hypothécaires. En effet, la moitié des 47 millions de logements locatifs aux Etats-Unis appartiennent à des personnes à revenu faible ou moyen («mum and pop landlords») pour lesquels un mois de loyer impayé peut être catastrophique : le gouvernement leur avait donc donné la possibilité, via le Cares Act jusqu’au 31 décembre, de demander un report de paiement (180 jours renouvelables) sur les hypothèques garanties au niveau fédéral (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA…). Le nombre de prêts hypothécaires en souffrance ou en retard d’au moins 90 jours a donc connu une hausse - bien plus violente qu’en 2008 - de 4% à plus de 8% au deuxième trimestre, selon la Mortgage Bankers Association (14 millions de dossiers), avant de resdescendre au-dessous de 6% en octobre avec la fin de certains reports de suspension des saisies (forebearance).

Les grandes banques américaines, dont les enquêtes de la Fed montrent qu’elles sont aussi plus prudentes dans l’octroi de crédits, ont commencé à prendre des provisions sur pertes de crédit : jusqu’à 27 milliards de dollars au deuxième trimestre pour le trio Citigroup, JPMorgan et Wells Fargo, légèrement au-dessus de celles de 2008-2009, «mais avec une taille de l’économie relativement plus grosse aussi», nuance Bruno Cavalier. Pour les analystes, il n’y a aucun parallèle possible avec la dernière grande crise : «La très forte origination de l’époque liée aux produits de restructuration (CDO) et au financement bancaire privé (MBS) hors du cadre des agences d’Etat a considérablement diminué, voire disparu, et la qualité de structuration est bien meilleure», confirme Jean-David Cirotteau, directeur de la recherche sur les agences souveraines et supranationales (SSA) chez SG CIB.

Risque social majeur

Si le risque d’un effondrement financier est faible, le chômage permanent ne cesse de progresser depuis mars, beaucoup de salariés doivent remplacer des emplois solides par des mini-jobs. «4 millions de locataires ont suspendu leur paiement et environ 40 millions de locataires américains (sur 100 millions) seraient en risque de perdre leur logement prochainement selon le Census Bureau, indique Bastien Drut, stratégiste chez CPR AM. Le CDC (Centers for Disease Control and Prevention) a réintroduit, jusqu’au 31 décembre et explicitement pour éviter que l’épidémie ne se propage, un moratoire national sur les expulsions de personnes ayant perdu en revenus et épuisé toutes les aides au logement, donc étant à risque de devenir sans domicile. Mais ce dispositif laisse une marge d’interprétation et des expulsions ont tout de même lieu.»

Alors que les loyers en suspens représentent encore 7,2 milliards, Moody’s évoque une possible addition de 50 milliards en décembre. Précisément le montant du soutien budgétaire aux loyers prévu par les démocrates dans leur projet de plan de relance pour éviter de creuser un peu plus les différences entre propriétaires et locataires.