Les investisseurs institutionnels reviennent vers l’immobilier résidentiel

Le plan d’action pour le logement intermédiaire devrait être officialisé ce mardi par François Hollande à l’occasion de sa conférence de presse de rentrée. C’est la SNI, filiale de la Caisse des dépôts spécialisée dans l’immobilier, qui est à la manœuvre.

Afin de mettre en chantier au printemps 10.000 logements intermédiaires - destinés aux ménages qui ne peuvent pas prétendre au logement social sans pour autant être en mesure de se loger sur le marché privé - un fonds d’investissement va voir le jour. Baptisé Argos, il mobilisera au total 1,7 milliard d’euros pour la construction de logements dans des zones tendues (région parisienne et grandes métropoles françaises).

La SNI apportera 200 millions d’euros de fonds propres, tandis que des investisseurs institutionnels contribueront à hauteur de 600 millions d’euros. Ceux-ci comprendront des assureurs-vie et des mutualistes mais aussi EDF et Areva au travers de leurs fonds de démantèlement des installations nucléaires. Selon le président de la SNI André Yché, cité par Les Echos, «200 millions sont encore en cours de discussion et au-delà, 4 ou 5 autres investisseurs pourraient encore venir».

La rentabilité est attrayante, ajoute-t-il. «Elle sera de 3,5% sur la base des seuls loyers nets de charge et de 7% en incluant la plus-value à la revente, en moyenne après seize ans de détention par le fonds, voire de 10% avec des hypothèses un peu moins conservatrices», détaille André Yché. Les 900 millions d’euros restants seront tirés d’émissions obligataires et du fonds d’épargne géré par la Caisse des dépôts (abondé par le Livret A, le Livret de développement durable et le Livret d’épargne populaire).

Pour étayer ce socle de rendement, le gouvernement a intégré deux coups de pouce dans le budget 2014 : un taux de TVA ramené à 10% à compter du 1er janvier pour la construction de logements intermédiaires (article 73), ainsi qu’une exonération sur vingt ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Un ordonnance est attendue courant janvier afin de fixer le cadre juridique des logements intermédiaires. L’appel à projets auprès des promoteurs devrait ensuite être lancé, avec quelques mois de retard sur le calendrier initial.

Un deuxième fonds, dédié cette fois au logement social (pour 1,8 milliard d’euros), est par ailleurs sur les rails. Portant lui aussi sur 10.000 logements, il sera majoritairement alimenté par les encours du Livret A.