Le dossier Cœur Défense est de mauvais augure pour la titrisation

La cassation la semaine dernière de l’arrêt de la cour d’appel de Paris visant à annuler l’ouverture de la procédure de sauvegarde aux sociétés détenant l’immeuble Cœur Défense est de mauvais augure pour la titrisation. Le nouvel arrêt, qui concerne Windermere XII FCT, le véhicule du titre adossé des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS), est négatif, d’après Moody’s, pour les structures de titrisation en Europe qui utilisent des véhicules à raison spéciale (SPV) corporate français, en particulier les CMBS français. Cela pourrait aussi avoir des effets sur le marché local du prêt immobilier commercial.

Si la décision était confirmée, Barclays note que les autres emprunteurs français dans l’univers européen des CMBS pourraient utiliser Cœur Défense comme exemple pour trouver protection contre l’insolvabilité. Cela ajouterait de la complexité, de l’incertitude, de la duration et des coûts à un possible processus de restructuration du prêt. Pour les détenteurs de CMBS, le risque serait, selon Moody’s, une application limitée de leur droits. «Les SPV emprunteurs immobiliers français pourraient tirer avantage de la procédure de sauvegarde pour empêcher les créanciers de réaliser une sûreté sur l’immobilier dans le cas d’un événement potentiel de défaut», note l’agence. Cela forcerait les créanciers à négocier une restructuration, ce qui augmenterait le temps et le coût nécessaires pour récupérer leurs fonds.

Dans le cas où le SPV emprunteur et ses créanciers ne s’accordent pas sur un plan de restructuration, Moody’s ajoute que la Cour pourrait imposer un plan de sauvegarde, ce qui réduirait le contrôle des créanciers dans le processus de restructuration du prêt. Par exemple, une extension du prêt pourrait être imposée de manière unilatérale. Si la dernière décision venait à être confirmée, aux yeux de Barclays, cette perte de contrôle toucherait les détenteurs des tranches Windermere XII FCT et le gestionnaire de recouvrement (special servicer).

Moody’s remarque que les détenteurs de CMBS auront à faire face à un risque accru de découverts d’intérêts sur leurs titres, vu qu’aucun paiement du service de la dette ne peut être fait aux créanciers tant qu’un plan de sauvegarde n’est pas adopté. Mais ce risque peut être réduit dans des structures de CMBS grâce aux facilités de liquidité disponibles permettant à l’émetteur d’effectuer ses paiements d’intérêt sur les tranches.

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