La SCI, outil patrimonial précieux pour les ménages recomposés

Dans le cas de ménages recomposés, la résidence principale peut être acquise par les deux membres du foyer fiscal par le canal d’une SCI, sur laquelle un démembrement croisé des parts est réalisé, chaque associé étant usufruitier de 50 % des parts et nu-propriétaire des autres 50 %. Au-décès de l’un d’eux, le survivant conserve son usufruit sur 50 %, et devient plein propriétaire des autres 50 %. A l’extinction de son usufruit, la pleine propriété sera recouvrée par les descendants du premier disparu sur les autres 50 %. De cette façon, chaque branche de descendance se trouve à terme propriétaire des parts de son ascendant, sans rien changer au mode de vie du survivant au premier décès.

Cette stratégie a pour avantage supplémentaire de pouvoir jouer lorsque les deux membres du foyer fiscal ne sont ni mariés, ni pacsés, sans générer, tant au premier décès qu’au second, de droits de succession autres que les droits de succession en ligne directe. Elle a toutefois pour contrepartie de décaler la jouissance de cet actif pour les enfants du premier décédé, à la date de décès du second.

Une autre solution passe toujours par la création d’une SCI à 50/50, détenue en pleine propriété par chaque membre du foyer. Au décès, les parts du disparu ont vocation à être appréhendées par ses descendants, mais les statuts auront prévu une clause d’agrément des nouveaux associés par l’associé survivant. Si celui-ci leur refuse l’agrément, il devra simplement les indemniser à hauteur de la valeur de ces parts sociales.

L’avantage de ce système est que le survivant maîtrise l’entrée dans la SCI des descendants du disparu. Il implique toutefois qu’il ait la capacité de mobiliser les fonds nécessaires à l’acquisition de leurs parts. Si tel n’est pas le cas, la mise en place d’un dispositif de prévoyance, du type d’une assurance-décès classique, lui permettra alors de disposer des fonds nécessaires le jour venu.

La clause d’agrément doit naturellement être rédigée avec soin, comme le prouve un arrêt de la Cour de Cassation en date du 5 Avril 2018. Dans l’affaire en cause, la clause d’agrément précisait que les héritiers et ayants droits n’étaient pas soumis à l’agrément. Un litige portait sur le point de savoir si un légataire était quant à lui soumis à l’agrément, et la Cour de Cassation a répondu par la négative.