L’immobilier commercial présent dans la cartographie des risques de l’AMF

Dans la cartographie des risques en 2016 publiée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) le 7 juillet 2016,le régulateur précise bien que l’immobilier résidentiel n’a pas été déclaré comme préoccupant par les régulateurs européens. En revanche, ce n’est pas le cas pour le secteur de l’immobilier commercial. Ce dernier a même récemment fait l’objet d’une communication du Haut Comité de Stabilité Financière, afin de recueillir les observations des acteurs de ce marché et les sensibiliser à ses risques potentiels. « Le marché de l’immobilier commercial a été récemment pointé par la BCE et le Comité européen du risque systémique (CERS) comme pouvant être une source de risque pour la stabilité financière », écrit l’AMF qui pointe des canaux de transmission multiples via notamment un effet prix, ou un effet indirect, venant affecter le secteur de la construction. Quand bien même l’hétérogénéité des actifs et des acteurs composant l’immobilier commercial est plutôt de nature à réduire le risque potentiel systémique, en raison de la diversification des investissements des acteurs du marché, et des détenteurs d’actifs et de leur stratégie.

Il n’en reste pas moins que la France est le 3e pays marché européen en volumes de transactions d’immobilier commercial, au sein d’un marché de l’immobilier commercial très concentré, le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France représentant les deux tiers des transactions européennes en 2014143. En outre, les transactions réalisées en 2014 et 2015 ont été particulièrement dynamiques, avec des volumes record atteints au second semestre 2015 : 29 milliards d’euros d’opérations en immobilier d’entreprise, dont 19,2 milliards d’euros sur le second semestre. Et elles demeurent également très concentrées puisque 76 % des opérations ont été réalisés en Ile-de-France. De fait, en chiffres, la Banque Centrale Européenne estime que le marché français est le plus concerné par une surévaluation des prix de l’immobilier commercial, qu’elle estime à 57 %. Surtout, l’institution indique que ces évolutions de prix doivent être suivies dans le contexte actuel de taux bas et de recherche de rendement. Pour sa part, le HSCF fait un constat plus mesuré. Selon lui, la surévaluation des prix se situe dans une fourchette de 15 à 20 %, avec des chiffres proches de 30 % pour certains segments tels que les bureaux parisiens.

Dans ce cadre, l’AMF a tout d’abord rappelé qu’elle suivait trois véhicules investissant de manière ciblée dans l’immobilier : les fonds réservés aux institutionnels (Organismes professionnels de placement collectif immobiliers ou OPPCI), les fonds s’adressant aux particuliers (sociétés civiles de placement immobilier ou organismes de placement collectif immobiliers – SCPI ou OPCI), auxquels s’ajoutent les sociétés foncières ou sociétés immobilières d’investissement cotées (SIIC), que l’AMF encadre via son suivi des sociétés cotées. Au sein de ce marché, les acteurs étrangers représentent 40 % des volumes, contribuant au fort dynamisme de la demande et soutenant un niveau de prix élevé, note l’Autorité tout en expliquant que ces acteurs de droit étranger (fonds d’investissement anglo-saxons, fonds de pension, fonds souverains) était en-dehors de son périmètre de contrôle. Dans le détail, les investisseurs institutionnels représentent 37 % de ces transactions, suivis des OPPCI (29 %), des SIIC (16 %) et des fonds pour particuliers SCPI-OPCI (8 %). «En matière d’exposition à l’immobilier commercial, en 2013, les compagnies d’assurance figurent comme les premiers investisseurs français (plus de 100 milliards d’euros d’exposition), suivies par les SIIC (80 milliards d’euros), puis les fonds patrimoniaux et les fonds destinés aux particuliers», explique le régulateur pour qui les OPCI non professionnels sont les plus encadrés en raison de leur ouverture aux particuliers, imposant des règles de gestion de la liquidité visant à protéger les investisseurs. «En effet, les OPCI ouverts au grand public ne disposent généralement pas de mécanismes de limitation des rachats. De plus, les délais de règlement des demandes de rachats peuvent être très courts. En contrepartie, ils doivent respecter un ratio minimal de 5 % de liquidités et l’AMF les incite à détenir au moins 40 % d’actifs liquides (y compris des actions de foncières cotés) et à prévoir un délai de règlement raisonnable», relève-t-il. Par ailleurs, leur actif est généralement plus diversifié que celui des OPCI professionnels, et ils peuvent également mettre en place d’autres mécanismes de gestion de la liquidité. A noter que dans le cadre de l’instruction des demandes d’agrément des OPCI et OPPCI, l’AMF évaluant le profil de liquidité de chaque véhicule, elle impose des stress tests à tous les OPCI ouverts au grand public.

L’AMF a néanmoins indiqué qu’elle demeurait vigilante à l’évolution de l’endettement des fonds immobiliers. Un point d’attention concerne le niveau d’endettement des OPCI, qui connaît une croissance modérée mais continue depuis 2012, atteignant 37 % de l’actif brut en moyenne (11% d’endettement pour les OPCI ouverts aux grand public, 39% pour les OPPCI). L’attention se porte notamment sur les OPCI récemment agréés, dont l’endettement atteint 64 % pour les fonds créés en 2015.