Les litiges de la garantie des loyers difficilement résolus

Le médiateur de la FFSA porte dans son rapport une attention particulière aux litiges relatifs aux contrats offrant des garanties contre les loyers impayés. Selon lui, les sources d’incompréhension sont nombreuses étant donné la succession des dispositifs législatifs destinés à protéger les propriétaires bailleurs contre les défaillances de leurs locataires, la complexité et l’imbrication des systèmes mis en place et l’exigence d’un grand nombre de critères pour activer la garantie. «On constate que les assureurs eux-mêmes, réticents à délivrer la garantie souscrite, sont parfois perdus et dès lors peu convaincants dans leurs tentatives d’explication», note le rapport.

Conditions du contrat non remplies. En effet, en cas de sinistre, il est difficile de s’y retrouver, la responsabilité de chacune des parties étant invoquée ( assurés, assureurs, organismes gestionnaires des immeubles).
Dans la plupart des dossiers soumis au médiateur, l’application du contrat reste difficile au regard de l’existence ou non d’un aléa, condition de la mise en jeu de la garantie. Ce n’est seulement après le sinistre que l’assuré propriétaire bailleur est informé que le risque couvert ne répondait pas aux exigences du contrat. En effet, dans ces contrats, c’est à l’assuré qu’il incombe de vérifier les conditions de solvabilité du locataire, au regard des critères propres à l’assureur. Le médiateur relève qu’outre la difficulté de remplir cette exigence pour un particulier, il n’a généralement aucune connaissance de ces critères lorsqu’il accorde un mandat de gestion à son agent immobilier. Le partage des obligations qui pèsent sur chacune des parties, gestionnaire, assureur et assuré, s’avère donc inextricable dans certains dossiers. Le médiateur s’interroge d’ailleurs sur la conformité de ces contrats aux principes et au droit de l’assurance qui reposent sur la notion fondamentale d’aléa.