L’encadrement des loyers a-t-il été bien calculé ?

A partir de samedi matin, les nouvelles mises sur le marché de logements, les changements de locataires ou les renouvellements de baux devront s’adapter aux nouveaux loyers. Un Parisien ne pourra plus payer un loyer supérieur de 20% au «loyer de référence», calculé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) et validé par le Préfet de Paris. Ce loyer de référence est différent selon le quartier, la date de construction de l’immeuble, et le nombre de pièces.

Ce calcul a été permis par la gigantesque base de données gérée par l’Olap. Chaque année, l’organisme centralise les données fournies par la plupart des propriétaires parisiens. Il en dresse des moyennes. Cette année, encadrement des loyers oblige, la loi l’a contraint à réaliser des médianes et un zonage en fonction des différents quartiers parisiens.

Mais quelques voix se sont élevées pour affirmer que les données utilisées pour calculer la médiane pourraient ne pas représenter la réalité des loyers parisiens. Président de la Confédération générale du logement, Michel Fréchet s’interroge sur le mode de calcul. «L‘Olap est alimenté par la bonne volonté des bailleurs. On se demande s’il n’y a pas des loyers bas qui ne sont tout simplement pas communiqués», explique-t-il.

Seuls les professionnels sont dans l’obligation de fournir à l’Olap les loyers qu’ils pratiquent. Pour le reste des bailleurs, c’est à leur seule bonne volonté. Certains petits propriétaires n’ont donc tout simplement pas déclaré le montant du loyer qu’ils pratiquent à l’organisme. Si ces propriétaires réclament à leurs locataires des loyers inférieurs à ce qui se pratique ailleurs dans la capitale, alors le calcul de la médiane est faussé.

Les critiques de l’Olap ajoutent que certains professionnels (obligés de déclarer les loyers pratiqués) pourraient être tentés de ne pas déclarer à l’Olap certains loyers bon marché même s’ils en ont l’obligation. Objectif : ne pas faire baisser la fameuse médiane et par extension le prix maximum auquel ils peuvent louer l’ensemble de leurs logements.

L’Olap reconnait qu’il existe «un risque» d’erreurs de ce fait. Mais précise que le mode de calcul correspond à des standards scientifiques. «On est vigilants. Nous utilisons un fichier des impôts et nous réalisons des contrôles», explique Geneviève Prandi, directrice des études économiques et des enquêtes auprès de l’organisme.

Sur les professionnels qui minoreraient les loyers bas, la directrice précise qu’«énormément de propriétaires sont dans nos fichiers depuis longtemps». Autrement dit, si certains loyers disparaissaient ou augmentaient brutalement, l’organisme s’en rendrait compte. Geneviève Prandi ajoute que l’Olap ne se base pas uniquement sur des données brutes fournies par les bailleurs. «Nous appliquons des techniques de redressement qui nous viennent de l’Insee. Certains administrateurs peuvent avoir tendance à nous donner uniquement les locataires récents. Alors on pondère les calculs avec le nombre de locataires anciens présents», détaille la directrice des études.

Pour rendre le calcul encore plus fiable, Michel Fréchet réclame que l’Olap dresse au public«une liste complète des bailleurs privés».