Investissement locatif : le zonage A/B/C est refondu

Créé en 2003 sous le dispositif Robien et après avoir déjà été retouché en 2006 et 2009, le zonage A/B/C vient d'être à nouveau révisé par un arrêté du 1er août 2014 publié le 6 août dernier. Cette refonte sera applicable à compter du 1er octobre 2014 pour l’investissement locatif Duflot, le prêt à taux zéro et le dispositif fiscal de TVA à taux réduit pour le logement locatif intermédiaire. Le classement d’une commune dans l’une des zones géographiques dépend de la tension du marché immobilier local, soit le niveau d’adéquation entre la demande de logements et l‘offre de logements disponibles. Le zonage A / B / C découpe le territoire en 5 zones, de la plus tendue où l’offre n’est pas suffisante (A bis) à la plus détendue où l’offre est suffisante (zone C).

L’ancien zonage. Avant la révision du zonage, les cinq zones comprennent:

· Zone A bis : Paris et 29 communes de la petite couronne ;

· Zone A : la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise ;

· Zone B1 : les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ;

· Zone B2 : les autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1 ;

· Zone C : le reste du territoire

Le nouveau zonage. L’objectif poursuivi par le ministère du logement est de «s’adapter le plus finement possible aux réalités locales du marché immobilier». Une concertation avec les partenaires locaux impliqués dans la politique du logement a été menée via les préfets. Ainsi, une centaine de communes ont été reclassées en zone A bis et A, comme Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier qui passeront de la zone B1 à A. En tout, plus de 3,5 millions d’habitants supplémentaires concernés. D’autres grandes villes seront reclassées de B2 en B1 à l’instar du Havre, de Caen ou encore de Dijon. Plus de 600 communes actuellement en zone C sont reclassées en zones B1 ou B2. Des déclassements ont également été effectués en B1 et B2. L’arrêté précise que les opérations dont le permis de construire aurait été déposé avant le 1er octobre 2014 ne sont pas remises en cause et pourront bénéficier du dispositif d’aide à l’investissement locatif pour les particuliers dans les communes qui seraient déclassées en zone B1 ou B2, avec, pour les communes déclassées en B2, un délai complémentaire de trois mois. Toutefois, aucun déclassement en zone C n’a été opéré, afin de ne pas pénaliser la construction de logements.

Au total, 670 communes sont déclassées en B1 ou B2 (700.000 habitants concernés) et 1 180 communes sont reclassées (10 millions d’habitants concernés).

Utilisation de ce zonage. Plusieurs dispositifs utilisent ce zonage déterminer l’éligibilité des territoires aux aides ou moduler leurs paramètres. Le dispositif d’investissement locatif intermédiaire «Duflot» vise les logements acquis ou construits situés en zones A (y compris A bis) et B1. Les logements situés dans une commune de zone B2 peuvent également être éligibles au dispositif, sous réserve que celle-ci ait reçu un agrément du Préfet de région. Les logements situés en zone C ne peuvent pas bénéficier du dispositif.

Sont également concernés par ce nouveau zonage le prêt à taux zéro et le dispositif destiné aux acteurs institutionnels sur le logement intermédiaire (le régime de TVA à 10 % au bénéfice du logement locatif intermédiaire -accompagné d’une exonération de TFPB- s’applique intégralement en zones A bis, A, et B1).

A noter que pour certains dispositifs, l’entrée en vigueur du nouveau zonage sera au 1er janvier 2015 s’agissant du bénéfice des aides de l’Agence nationale de l’habitat, du « Borloo ancien », du prêt locatif intermédiaire, de la TVA réduite en zone ANRU, des dispositifs liés à la promotion HLM et l’appréciation des plafonds de ressources pour les nouveaux logements intermédiaires détenus par les organismes HLM dans le cadre de leur service d’intérêt économique général. Il sera applicable pour les agréments de prêt social de location-accession au 1er février 2015.

Lire l’arrêté ci-dessous