Faute de transparence fiscale de la SCI, les investisseurs doivent être indemnisés

Dans le cadre d’un investissement locatif réalisé par le biais d’une SCI non transparente fiscalement, les juges condamnent les promoteurs-vendeurs, les notaires et l’assurance RCPro à verser aux investisseurs une indemnité pour défaut de conseil.

Les faits. Une SCI achète, par acte notarié en 2006, un logement en l'état futur d’achèvement à la Réunion, investissement présenté comme entrant dans les prévisions de l’article 199 undecies A du code général des impôts au titre de certains investissements réalisés outre-mer par les personnes physiques. Ses associés et cogérants ont imputé sur leurs revenus personnels des années 2006 et 2007 la réduction d’impôt prévue par ce texte.

En 2008, l’administration fiscale leur notifie une proposition de rectification motivée par l’absence de transparence fiscale de la SCI. Les associés de la SCI qui effectuent chaque année une déclaration de résultat ayant le caractère d’une SCI non transparente, ne peuvent bénéficier de la réduction d’impôt dans le cadre de la loi Girardin. L’administration leur indique qu’ils ont la faculté d’opter pour d’autres systèmes de défiscalisation, tels que le Robien recentré. Les investisseurs règlent les rappels d’impôts sur le revenu.

Ils assignent en responsabilité, pour manquement à leur devoir de conseil, les promoteurs-vendeurs, les deux sociétés de notaires qui avaient prêté leur concours à la vente, l’une en métropole recommandant cet investissement et établissant la procuration notariée, l’autre réunionnais, instrumentant l’acte de vente. Ils recherchent aussi la garantie de l’assureur de la responsabilité professionnelle de l’office métropolitain.

La décision. La Cour d’appel condamne les promoteurs-vendeurs, les notaires et l’assureur in solidum à payer la somme de 54.440 euros de dommages-intérêts aux investisseurs. Le défaut de conseil et d’information imputable aux professionnels est la cause directe d’une perte de chance pour les époux de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant cinq ans.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi des notaires et de l’assureur. Elle considère qu’en vertu de l’article 1382 du code civil, l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences. Les notaires ont manqué à leur devoir d’information et de conseil en n’alertant pas les investisseurs sur l’absence de transparence fiscale de la SCI par laquelle ils projetaient de réaliser leur acquisition. Les notaires ne pouvaient pas valablement reprocher à ces derniers de ne pas avoir accepté d’opter pour un autre dispositif de défiscalisation et ce, pour réduire le préjudice financier qui en découlait pour eux. La Cour de Cassation valide la décision d’indemniser intégralement la perte des réductions d’impôt sur le revenu dont les acquéreurs auraient pu bénéficier en application de l’article 199 undecies A du CGI.

CCASS, 1eciv, n°13-17599 du 2 juillet 2014