L’immobilier de bureau francilien conduit les SCPI dans l’impasse

Sur le marché de l’immobilier de bureau francilien, l’acheteur est roi. Une quarantaine d’immeubles détenus par des SCPI seraient actuellement disponibles à l’achat, avec de réelles difficultés pour trouver preneur.

Pour certains, dotés de 4.000 à 8.000 mètres carrés de surface, et surtout situés à Paris, les transactions devraient s’acter sans trop de difficultés. « La taille de ces actifs est compatible avec la demande, la tendance locative est bonne et la croissance de la valeur locative est supérieure à l’inflation », analyse Magali Marton, responsable de la recherche au sein du cabinet Knight Frank.

Des cessions difficiles dans le croissant ouest

En revanche, pour d’autres, localisés plutôt dans les Hauts-de-Seine (92), à Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly ou Levallois par exemple, avec des volumes plus importants, de 5.000 à 10.000 mètres carrés, voire proche de 20.000 mètres carrés, il sera plus difficile de trouver un acquéreur. Ceux qui passent à l’acte le font en appliquant une logique opportuniste et tirent les prix à la baisse, pariant sur le fait que certains cédants sont pressés par le temps.

L’attractivité des immeubles de bureaux reste conditionnée par la localisation – proche des transports –, le volume – plutôt des petites surfaces –, et la situation locative. Un locataire unique, même avec un bail ferme de plusieurs années, n’est plus un critère de sélection. «Les investisseurs privilégieront un bail long de 9 ans et à défaut, une stratégie multi-locataires qui leur permet de maîtriser le risque et de profiter des réévaluations de loyers lors de la signature de nouveaux baux», indique Magali Marton.

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Une grande prudence sur le marché

« Il y a énormément de prudence autour de la mise sur le marché d’un actif. Il faut éviter à tout prix de stigmatiser les biens : une annonce placée trop tôt alors que toutes les conditions de valorisation, de conjoncture immobilière ou de trajectoire locative, ne sont pas remplies, est préjudiciable », poursuit Magali Marton.

Pourtant, dans certains cas, les sociétés de gestion n’ont pas le choix. Un immeuble de bureaux inoccupé pèse lourd sur les bilans. La taxe bureau et la taxe foncière s’ajoutent aux frais de gestion, de gardiennage, d’assurance… Un bien de 10.000 mètres carrés peut facilement coûter deux millions d’euros par an à son propriétaire, selon un expert.

L’alternative à la cession serait alors d’opérer des transformations sur ces biens vers du résidentiel, de l’enseignement ou du commerce. Mais là encore, les freins sont nombreux : investissements conséquents, travaux soumis à l’approbation de la commune, modification des plans locaux d’urbanisme dans certaines situations, et complications administratives importantes. Ces opérations, encore rares, peuvent durer plusieurs années, et sont difficilement supportables pour la plupart des SCPI.

Des surfaces bradées

Beaucoup de ces surfaces sont donc disponibles à la location dans l’immédiat. Certaines adresses sont totalement inoccupées comme la tour Hopen à la Défense, l’immeuble Bahia à Nanterre ou certaines parties de l’ensemble Citylight à Boulogne-Billancourt et affichent des loyers autour de 300 euros par mètre carré, en baisse de 6% par rapport à 2019.

Le contexte pèse si fortement sur les asset managers et les gérants, qui craignent de ne pas pouvoir louer leurs surfaces, que certains pourraient diviser leurs prix par deux en appliquant des promotions très agressives. La pression est d’autant plus forte sur les SCPI qui n’ont pas les mêmes marges de manœuvre que les investisseurs institutionnels ou les assureurs.

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A l’acquisition, le marché risque de se tendre encore plus dans les prochaines années. « Pour l’instant, les ventes d’actifs de plus gros volume sont encore assez rares », souligne Magali Marton. Le cabinet Knight Frank a réalisé une étude sur les actifs immobiliers pouvant théoriquement arriver sur le marché entre 2026 et 2029. D’après ces modélisations, environ 28 milliards d’euros d’actifs détenus par des SCPI, dont 60% de bureaux, arriveraient à maturité. Seulement 9,2 milliards d’euros seraient cessibles dans les conditions actuelles. Au total, en immobilier de bureau, près de 54 milliards d’euros d’actifs pourraient être mis en vente en Ile-de-France selon Knight Frank.

Dans ce contexte, les gérants doivent trancher : faut-il assainir son portefeuille et assumer une moins-value ? Une situation inédite à laquelle les propriétaires de biens n’ont pas été préparés, d’après plusieurs observateurs.