Le marché du logement résidentiel allemand se concentre

Naissance d’un leader de l’immobilier résidentiel en Allemagne. Deutsche Wohnen a lancé hier une offre publique d’échange sur son concurrent et compatriote GSW Immobilien le valorisant 1,75 milliard d’euros. Dès 2011, l’initiateur de l’offre avait manifesté son intérêt pour GSW et les rumeurs de rachat étaient récurrentes.

Deutsche Wohnen offre 51 actions nouvelles pour 20 actions GSW. La parité offerte représente une prime de 15,4% sur le cours moyen trois mois pondéré de GSW, et de 14,7% sur les cours de lundi. Mardi soir, Deutsche Wohnen clôturait en recul de 4,70% à 13,49 euros, tandis que GSW rebondissait de 6,28% à 33,45 euros. En cas de plein succès de l’opération, le nouvel ensemble sera détenu à 57% par les actionnaires de Deutsche Wohnen et à 43% par ceux de GSW. Valorisé autour de 4 milliards d’euros, le nouveau groupe sera la deuxième foncière allemande juste derrière Deutsche Annigton Immobilien, pesant 4,2 milliards d’euros.

La future foncière détiendra un portefeuille immobilier d’environ 8,5 milliards d’euros, avec 150.000 logements, ce qui en fera l’un des leaders du résidentiel en Allemagne. Le nouvel ensemble s’estime bien positionné sur les régions allemandes les plus dynamiques, et en particulier sur le «très attractif» marché berlinois, où se situe 72% du portefeuille combiné des deux groupes et 80% en valeur.

Après l’intégration de GSW, attendue dans les 24 mois suivant l’acquisition, Deutsche Wohnen anticipe des synergies annuelles de l’ordre de 25 millions d’euros. Les portefeuilles complémentaires, notamment à Berlin, permettront des économies d’échelle dans la gestion et l’administration des biens. Toujours après intégration complète, la foncière anticipe une relution d’environ 5% sur le cash flow opérationnel (FFO) par action.

En atteignant ainsi une taille critique, le nouvel ensemble compte «accroître sa déjà grande attractivité pour les marchés de capitaux» et profiter de cet accès aux marchés de capitaux et de dettes pour renforcer sa structure financière.

Conseillé par Deutsche Bank et UBS, Deutsche Wohnen a fixé à 75% le seuil d’acceptation de l’offre. Ses actionnaires sont convoqués en AG dès le 30 septembre afin d’approuver l’augmentation de capital nécessaire à l’offre en titres.

Pour sa part, le conseil de GSW Immobilien déclare avoir pris acte de ce projet d’offre et fera de premiers commentaires après avoir évalué la proposition.