Foncière des régions va profiter du refinancement de la dette de sa filiale italienne

Une augmentation de capital de 75 millions d’euros et gain immédiat de 15 millions d’euros. «Nous doutons que Foncière des Régions (FdR) ait pu trouver un autre investissement offrant un tel retour», reconnaissent les analystes de Kepler Cheuvreux. Le refinancement annoncé en fin de semaine dernière par Beni Stabili, première foncière cotée italienne et filiale à 50,9% de FdR, a été unanimement salué. En réduisant drastiquement la charge financière de Beni Stabili, sa maison mère française en profitera mécaniquement. «En part du groupe, y compris l’impact de l’augmentation de capital, nous estimons l’effet positif à 13 millions d’euros en année pleine» sur le résultat net, calculent les analystes d’Oddo. Natixis l’évalue à 15 millions d’euros, soit une augmentation de 4,6% du résultat net récurrent estimé pour 2015.

Le refinancement lancé par Beni Stabili porte sur le portefeuille ImSer, composé d’immeubles loués à Telecom Italia. Ces actifs avaient été acquis en 2000, via une opération de «sale & lease back», et la dette avait été titrisée en 2002. La dette résiduelle représentait encore 650 millions d’euros, avec un coût élevé de 8,7% par an, dont 2% liés à la titrisation.

Cette dette titrisée va être remboursée par un nouveau crédit bancaire de 500 millions d’euros. Elle se compose d’un prêt hypothécaire à six ans de 300 millions d’euros et d’un crédit corporate de 200 millions d’euros à 2 ans. Les 150 millions d’euros manquant seront levés par une émission d’actions nouvelles, pour laquelle FdR souscrira à hauteur de sa participation de 50,9%. Le solde sera garanti par un syndicat bancaire. Une assemblée générale extraordinaire des actionnaires est convoquée pour le 31 juillet. Les caractéristiques définitives seront arrêtées au moment du lancement de l’offre, dans le courant du second semestre.

Ce refinancement n’aura pas d’impact sur le ratio loan to value de Beni Stabili mais le groupe italien bénéficiera d’une forte réduction des frais financiers dans la mesure où ces transactions permettront de diminuer le coût moyen de la dette de 4,3% à environ 3,5%. L’effet positif sur le résultat net récurrent annuel s’élèvera à 30 millions d’euros, indique Beni Stabili.