Les titrisations de prêts hypothécaires résistent aux taux élevés outre-Manche

Le nombre de prêts hypothécaires sur le résidentiel locatif (buy-to-let, BTL) en souffrance a bondi de près de 30% au deuxième trimestre au Royaume-Uni, avec 8.980 prêts en retard de paiement fin juin, selon les données de UK Finance reprises par Bloomberg. Mais en dehors de cette niche particulière de propriétaires-bailleurs, plus sensibles aux hausses de taux de la Banque d’Angleterre (BoE), le pays enregistre une hausse encore modérée des prêts hypothécaires en souffrance : +13% au deuxième trimestre et +29% sur un an, pour seulement 1% de l’encours total (16,9 milliards de livres sterling).

Si ce niveau est au plus haut depuis 2016, cela reste peu vu la violence de la hausse des taux d’intérêt – passés de 3% à 6% pour les taux fixes à 2 ans et à 5 ans, au-dessus de 7% pour les taux variables, et avec un surcoût pour les prêts BTL. Les saisies de biens augmentent encore assez doucement, de 410 à 440 d’un trimestre à l’autre, selon UK Finance.

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35% de prêts à refinancer d’ici à fin 2024

Les inquiétudes vont continuer à remonter au fur et à mesure les emprunteurs à taux fixes, avec des périodes initiales de 2 ou 5 ans, vont devoir refinancer leurs prêts. Ils seront 12% au second semestre 2023, et 23% en 2024. Mais les investisseurs estiment qu’il n’y a rien de comparable avec la crise de 2008 pour les titrisations de prêts hypothécaires résidentiels (RMBS), même sur ce marché britannique. Les réformes réglementaires ont amélioré les contrôles d’éligibilité et la gestion des risques (ratio prêt sur valeur du bien ou LTV, notamment).

Sans oublier un matelas de plus-values accumulées par les emprunteurs et les moratoires face aux mensualités trop élevées, rappelle Pauline Quirin, gérante spécialisée chez TwentyFour AM (Vontobel). «Les pertes hypothécaires n’ont culminé qu’à un taux annualisé de 11 points au premier trimestre 1994, même lorsque le chômage atteignait 10%, explique-t-elle. Même si nous nous attendons à une augmentation du nombre de chômeurs, nous ne prévoyons pas un atterrissage si brutal que lors de la grande crise au Royaume-Uni. Et nous nous attendons à ce que les prêts hypothécaires britanniques continuent à bien performer, comme ils l’ont fait au cours de cette période, avec de faibles niveaux de pertes pour les RMBS.»

Les RMBS britanniques devraient en effet pouvoir résister à des taux de défaut beaucoup plus élevés que ceux observés historiquement, rappelle la recherche de M&G. Celle-ci explique qu’il faudrait une baisse de 40% des valorisations immobilières et/ou un taux de 70% de défauts sur les prêts sous-jacents pour commencer à mettre en risque les tranches de RMBS UK les moins biens notées (B). On en est encore loin, même si le marché immobilier a enclenché la baisse des prix. Aussi, avec des spreads remontés en un an de 200 à 300 points de base, et même 400 pb pour les sous-jacents buy-to-let, les tranches mezzanine (notées A) pourraient à nouveau susciter de l’appétit. Même les tranches AAA, qui paient 120 pb, pourraient intéresser les investisseurs par comparaison aux rendements d’autres RMBS européens ou de prêts aux entreprises de même notation.

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