Le soutien de la Fed au marché des CMBS gagne en crédibilité

Le marché américain des titres adossés à des prêts immobiliers commerciaux (CMBS) bénéficie d’un nouveau coup de pouce. Mercredi dernier, la Fed a renforcé son soutien à l’immobilier commercial en élargissant le TALF (Term Asset-backed Loan Facility), son dispositif visant à financer les achats de titrisations, aux CMBS anciens, dits « hérités » (legacy). Ces derniers sont restés dans le bilan des banques et ont été émis avant le 1er janvier. Auparavant, le TALF n’était ouvert qu’aux CMBS de 2009, ce qui avait fortement déçu les investisseurs.

« Il y a environ 1.300 titres représentant une valeur de 350 milliards de dollars qui seraient ainsi éligibles au TALF », estime l’agence RealPoint. Le plan portera sur presque la moitié de ce marché estimé à 800 milliards de dollars. La décote (haircut) pour les CMBS de 5 ans et moins a été, elle, fixée à 15 %. Au-delà, pour chaque année supplémentaire de maturité, le haircut sera accru de 1 %. Ce qui a été bien accueilli par les investisseurs.

Alors qu’elle se garde le droit de refuser des émissions sur la base de son évaluation du risque, la Fed n’acceptera que les CMBS notés AAA par au moins deux agences de notation sur les cinq autorisées à exercer leur activité dans le cadre du TALF, à savoir DBRS, Fitch, Moody’s, S&P et RealPoint.

La souscription aux prêts du TALF finançant des CMBS de 2009 débutera le 16 juin. Pour les anciens CMBS, elle commencera vers la fin juillet. Cette meilleure visibilité du calendrier devrait encourager les émetteurs à revenir sur le marché. D’autant plus que la création d’un panier de prêts immobiliers commerciaux destinés à la titrisation prend beaucoup plus de temps. « Le TALF devrait aider le marché des CMBS, un composant essentiel de l’économie américaine, à redémarrer », ajoute RealPoint.

L’aide de la Fed a eu son effet sur les marchés. Les spreads des CMBS se sont rétrécis jeudi de 82 points de base pour s’établir à 5,83 %, selon Bank of America, contre 15,3 % fin novembre. Mais l 'élargissement du plan n’est pas généralisable. Selon les déclarations de Hayley Boesky, directeur de l’analyse des marchés au sein de la Fed, l’intégration au TALF des vieux millésimes de titres adossés à des prêts résidentiels (RMBS) paraît plus compliquée vu leur nature hétérogène et l’absence de moyens de protection de la Fed contre les pertes qu’ils peuvent engendrer.