La Fed fait un premier pas pour soutenir l’immobilier commercial

La Banque centrale américaine vient de compléter son dispositif afin de relancer les marchés immobiliers. La Fed a annoncé une extension du programme Talf (Term Asset-backed Securities Loan Facility), qui offre un financement aux investisseurs achetant certains titres adossés à des actifs.

A partir de juin, les CMBS, les titres adossés à des crédits immobiliers commerciaux, seront éligibles au dispositif, sous certaines conditions. « L’inclusion des CMBS aidera à empêcher les défauts sur les biens économiquement viables, à augmenter la capacité des titulaires de crédits hypothécaires arrivant à maturité à faire de nouveaux prêts et à faciliter la vente de biens en souffrance », a souligné la Fed.

Afin de répondre aux demandes des investisseurs, la banque centrale a également décidé d’un allongement possible de la durée des prêts consentis, de trois à cinq ans. Elle s’appliquera aux CMBS et aux titres adossés à des prêts étudiants ou des prêts aux petites et moyennes entreprises. Jusqu’à 100 milliards de dollars de crédits à cinq ans pourraient ainsi être accordés dans le cadre du Talf.

Les CMBS éligibles au Talf sont toutefois limités. Les prêts sous-jacents doivent avoir été souscrits après le 1er juillet 2008. Les titres doivent être très bien notés. Le financement est en outre réservé aux obligations les plus seniors. Enfin, les investisseurs devront consentir une décote importante, de 15 à 20 %.

Si ces annonces peuvent rassurer un temps les intervenants sur le marché secondaire, elles risquent de ne pas avoir d’effets massifs sur le marché primaire. Aucune émission n’a en effet eu lieu depuis le début de l’année. De ce fait, les professionnels attendaient plutôt un élargissement du Talf aux nombreux CMBS plus anciens, bloqués dans les bilans des banques, comme mentionné fin mars dans le cadre de l’annonce du programme d’investissement privé-public du Trésor (PPIF).

Un montant record de 237 milliards de dollars de CMBS a été émis en 2007, d’après JPMorgan. Ces titres, structurés de façon agressive, sont actuellement confrontés à une très forte hausse des défauts sur les prêts sous-jacents. D’après la société de conseil Reis, le taux de défauts et de retards de paiement est passé de 0,53 % fin 2007 à 1,8 % au premier trimestre 2009. Il pourrait ressortir à 6 % d’ici à la fin de l’année.