La forte croissance des rachats de crédits à l’habitat alarme les autorités

Attention au refinancement des crédits au logement. Dans son étude annuelle sur le financement de l’habitat en France, publiée le 9 juillet, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) souligne que la forte croissance des rachats de crédits externes, qui ont représenté 18,1% de l’ensemble de la production de crédits immobiliers en 2013, «constitue un point d’attention majeur».

La raison? Ces opérations ne doivent pas donner lieu à «une sous-estimation du risque de crédit des emprunteurs qui doit rester correctement reflété dans les taux pratiqués sur les crédits». La tutelle des banques soutient que l’objectif recherché, à savoir notamment la fidélisation de la clientèle «paraît difficilement soutenable sur le long terme.»

«Il importe que les banques soient en mesure de procéder à une évaluation régulière de leurs garanties réelles tout au long de la vie des prêts afin d’être en mesure d’anticiper tout retournement brutal du marché immobilier résidentiel» recommande l’ACPR. Surtout, elle signale que «plusieurs banques» ne procéderaient pas à la valorisation des biens sous-jacents au moment de l’émission de nouveaux crédits, «ce qui ne paraît pas conforme à une bonne appréciation des risques et doit être corrigé».

Outre la qualité du collatéral, l’ACPR souligne l’exposition des banques «au risque de chômage prolongé, seule une faible proportion de leurs clients [1,9 % en 2013] ayant souscrit une assurance perte d’emploi.» Les fondamentaux du marché demeurent solides, notent-elles cependant, «en particulier la solvabilité des emprunteurs qui constitue le principal critère d’octroi». Le taux d’effort moyen des ménages s’est établi à 30% en 2013, soit légèrement en deçà du niveau des deux années précédentes.

Si la production de crédits portée par les rachats de crédits externes est en forte hausse, la demande de crédits à l’habitat a de nouveau fléchi en fin d’année 2013 et continue de se contracter en 2014. Les banques voient leurs marges diminuer en conséquence comme l’illustre une note du commissariat général au développement durable sur la conjoncture de l’immobilier en date de juillet 2014. Au premier trimestre 2014, «les banques indiquent que leurs marges sur les prêts à l’habitat continueraient de se réduire, avec un solde d’opinion à -6,8».