La restructuration accélérée de Grand est positive pour les CMBS allemands

Le refinancement du CMBS Grand s’accélère. Un signal positif pour le marché. Deutsche Annington, la société immobilière allemande, qui est contrôlée par le fonds de private equity Terra Firma, a annoncé qu’elle avait obtenu près de 785 millions d’euros de financement. Cette somme va l’aider à rembourser une partie du prêt détenu par Grand et permettre d’avancer le plan de restructuration du CMBS.

Grand a été émis à l’été 2006 pour 5,4 milliards d’euros. Le marché de la titrisation était alors en plein boom. Aujourd’hui, la titrisation européenne peine à redémarrer mais les CMBS sont encore plus touchés que les autres classes d’actifs. Le principal problème est de refinancer les prêts sous-jacents aux titrisations dans les délais et montants prévus. D’autant que la diminution de la valeur des actifs immobiliers limite le montant d’emprunt bancaire disponible.

En juillet dernier, Deutsche Annington a présenté un plan proposant aux investisseurs d’allonger de 5 ans la maturité de leurs titres, à 2018. En échange, la société offrait d’injecter 504 millions d’euros pour réduire son ratio d’endettement (sous 60% de la valeur de l’actif), d’augmenter la marge des titres et de respecter un plan d’amortissement sur cinq ans. Ce plan, jugé intéressant pour les investisseurs par la plupart des analystes, a été mis en œuvre en décembre.

«Le travail de refinancement va être plus rapide que prévu», se félicitaient les analystes de Barclays après l’annonce de Deutsche Annington. Selon Henri de Mont-Serrat chez Natixis, cette «nouvelle est plutôt positive dans la mesure où elle reflète l’attrait des différents acteurs financiers pour le marché du multifamily allemand, qui, avec 8 milliards d’euros de refinancements attendus cette année représente le véritable défi de 2013».

Le «multifamily» allemand, qui s’apparente à des logements sociaux, est une classe d’actifs à part au sein des CMBS. Les prêts sont généralement de petite taille, ce qui réduit le risque de concentration. Et, crise économique oblige, les taux d’occupation des logements sont élevés et stables. «L’intérêt croissant des investisseurs, disposés à débloquer de plus en plus de capitaux pour ces actifs conjugués au retour des prêteurs devrait faciliter le mur de refinancement de 2013», écrit Henri de Mont-Serrat. Au pire, d’autres transactions pourraient être restructurées comme Grand.